绿城地产-2008年11月南京房地产市场报告.doc

绿城11月市场报告
目录
一、宏观房地产形势
1、全国房地产走势:楼市下行空间有限
2、区域市场:三大区域销量齐跳水
3、重点城市:北京房价高销量减
4、房地产商:业绩下滑分化明显
二、当月楼市整体发展综述
1、总体供求概况:新政频出,效果缓慢释放,降价仍是王道
2、供求区域分布:江北支撑半边天
3、月度对比及趋势分析: 多重刺激,11月强劲上扬
4、当月住宅成交面积段分布
5、住宅成交价格段分布
6、全市土地市场
三、新政解读及行业动态
1、
2、南京公积金贷款额度大幅上调:最高可贷30万
四、11月别墅市场概况
1、整体态势
2、11月份全市独立别墅成交情况分析
五、竞争性项目动态分析
1、竞争楼盘本月推案及销售情况
2、竞争项目当月广告表现
一、宏观房地产形势
1、全国房地产走势:楼市下行空间有限
2008年前三季度全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅自2007年11月以来趋缓。新建商品住宅价格环比,%,%,有25个城市的环比均有下降。
房价涨幅趋缓和一些高房价城市房价的适当回落,这是宏观调控所期望的。但居民买涨不买跌的心态,也使购房者的观望范围向全国蔓延。中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示,%,创下9年以来的历史新低。
从目前的走势看,全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用,房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减,房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示,国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策,加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施,所以,后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间,但楼市继续向下的空间也会非常有限,房价大跌的可能性也大大减少。
中国经济不可能摆脱国际金融危机的不良影响,但房地产业也是我国经济的支柱产业,对整个国民经济都产生着较大的影响。政府部门通过制定政策对经济的恢复特别是房地产业的恢复起到重要的作用,这对中国经济的下滑起到了强大的抑制作用。
同时消费者信心的逐渐恢复会拉动房地产行业,因此出现大跌的可能性很小。
2、区域市场:三大区域销量齐跳水
中、东、西三大区域商品房销售面积首次全部进入下降通道,东部所占比重较上半年微降;中、西部占比较上半年微幅提高。东部和西部地区的购置土地面积自6个季度以来首次出现同比负增长。
虽然三大区域商品房销售面积全部下降,但不难看出东部地区仍是商品房需求的最大区域。从商品房销竣比走势看,前三季度中、西地区的销竣比仍然较大,商品房供求紧张的状况依然存在。购置土地面积首现同比负增长,说明连续数月的房地产观望态势,使得土地市场开始理性回归,房地产商的拿地行为变得谨慎。
3、重点城市:北京房价高销量减
北京房价依然高位运行,涨幅略有提高。2008年前三季度商品房销售均价(销售总额/销售面积)为13141元/平方米,%,。
北京商品房的销售则继续萎缩。(),%,。部分北京房地产商在此次金融危机中实行保守的策略,当交易量持续低迷的时候,仍然尽量维持房价。北京奥运时期的城市建设达到了一个顶峰,接下来北京面临的趋势就是高端的服务业进驻,服务业水平将显著提高,这也是房价依然高位运行的一个因素。
4、房地产商:业绩下滑分化明显
受国内外经济形势的影响,尽管2008年前三季度地产重点企业净利润同比上升了13%,%,在业绩整体下滑的同时,企业业绩分化比较明显。
以万科为例,如此规模大、市场化运作能力强的企业,%的增长,%的下滑,主要是因为企业对未来房地产发展持谨慎态度,采取更为谨慎的财务策略。
由于房地产公司特殊的会计制度,对于中小企业,一个季度的净利润并不能完全反映企业的经营状况,但对于大型企业来说,开发项目较多,结算时间比较均匀,所以第三季度业绩在很大程度上反映了企业的销售状况,同时也反映了企业的经营管理能力。行业在发展成熟,企业必然要遵守基本的经济规律,依据市场的情况调整策略,包括价格、产品以及开发量的控制等。
存量房暴增、业绩整体下滑,是面对此次严重的国内外经济形势,房地产企业必将出现的现象。
二、当月整体楼市发展综述
1、总体供求概况:淡季“镀金”
截至11月30日零点,南京商品房住宅共认购6149套,