贵港明珠项目建议书.doc

贵港明珠商业中心
业态定位、经营定位建议书
自2003年12月18日我公司与贵司签订委托顾问及管理、销售代理合同以来,我司贵港项目组于2004年12月31日抵达广西,并于2004年1月2日进驻项目,着手开展项目前期的市场调查等基础性工作。我司组织公司领导、外围专家顾问组多次召开贵港项目专题会议,讨论研究贵港项目的具体问题。与贵司总经理、副总经理、副总经理进行了多次全面深入的探讨和沟通,委派副总裁到贵港项目组指导工作,直接参与了贵港明珠商业中心的前期规划、项目定位等工作。我司地产公司总经理也亲临现场,指导参与地产销售前期准备工作。我司领导、商业规划公司和项目组成员针对贵港明珠商业中心的市场定位、业态定位、功能定位及经营定位等问题多次召开了专题会议,进行了全面深入的分析、研究和讨论,并就问题多次与贵司领导进行了深入的沟通与交流。项目组成员从2003年12月30日起制定了详细的调查计划,确定了调查对象,调查内容,调查方法,调查时间,调查责任人和调查目标,项目组成员用了近一个月时间,对贵港市零售商业、餐饮、娱乐、休闲项目进行了全方位拉网式的市场调查。先后调查了贵港市图书馆、统计局、公安局、江北大道、和平路、步行街、建设路、凤凰街及分布于该商圈内的商业网点如弘基百货、甘化商贸街、百乐门、喜盈门、华隆等超市,港宝商贸城及专卖店和店铺。调查了中山路一带摩托车一条街及装饰材料家具市场,以及贵港市的餐饮、娱乐、休闲等项目。项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、问卷等多种调查方法,对贵港市的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌、客户资源、商业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调查,并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行摸底和调查,同时,我司先后组织商业中心人员各方面专家和项目组织成员,召开明珠商业中心项目定位专题会议。对实地调查的结果,进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升贵港明珠商业中心的商业地产价值,确保项目的成功,同时也确保贵城镇房地产开发公司得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司执行总裁于
2004年2月15日抵贵港后召开贵港明珠商业中心项目业态定位专题会议,确定了本定位报告,我司现就贵港明珠商业中心项目的业态及经营定位提出如下建议:
本建议书综合考虑的前提和因素
考虑因素一:贵港市经济发展进程和城市化发展进程的需要
贵港市近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头,市政建设日新月异,投资环境日臻完善。贵港市经济发展与全国经济发展同步,近几年都有较高的增长,工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。%,第三产业产值首次超过了第一产业。。贵港市政府把不断满足人民物质和文化生活,提高人民生活水平作为最终目标,致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间,本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。
考虑因素二:贵港市商业发展的需要。
贵港市的商业发展正处于相对落后的状态,迄今为止还没有标准的精品百货商场、传统的百货商场和连锁商店,更没有现代商业业态的综合大卖场、大型购物中心,远远不能满足人民生活日益发展和提高的需要。但贵港市沿街品牌专卖店已逐渐增多,超市业态亦深得当地消费者的青睐。贵港商业正处于发展初期。在近几年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合,逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立众望所归。建立一个环境优美,集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的“一站式”的购物中心众望所归。本项目定位亦必须遵循这种发展趋势和规律。
考虑因素三:贵港市居民生活和消费习惯变化的需要
在贵港城市和经济快速发展的前提下,城镇居民收入有了较大提高,人民生活得到了很大改善,%,城市居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长,随着经济的发展,居民会越来越重视生活质量,人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外,高档消费,超前消费现象还不太多,居民可支配收入仅达全国居民人均支配的89%,贵港市经济总量小,市场容纳量和居民收入及消费水平较低,总体需求能力还不很大。本项目定位充分考虑以上三个因素,将三者有机结合起来,顺应这一市场需求状况,充分满足人们生活及消费的需求。
考虑因素四:提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要。
贵港市商业经过多年的发展,逐渐形成了以步行街、和平路、江北