资产评估论文.doc

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班级 08财政2班姓名陈丽鸿学号 08250301231
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广东商学院答题纸(格式二)
课程资产评估 20 10 -20 11 学年第二学期
成绩评阅人
评语:
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(题目) 资产评估的案例分析
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产因其本身的特殊性,除了要遵循资产评估的一般原则,还应遵循一定的专业性原则,主要如下:
。所谓合法性原则,是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提,评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值,即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。
。指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提,评估结果是被评估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用,是指法律上允许、技术上和经济上可行,能给被估对象带来最高价值的使用。
。由于房屋建筑物与土地存在这样一种房依地建、房荫地价的关系,房地产价格评估中要考虑土地的价格,即房地合一。而单独评估土地的价格,也要考虑土地上开发何种类型的房屋建筑物,才能据以计算土地的价格。
。指房地产价格评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别,应考虑区域及地段差异对房产价格的影响。
房地产评估方法有成本法、收益法、市场法。这里就收益法结合案例进行分析和论述。
收益法又称收益还原法,是求取评估对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加,以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价值的一种主要方法,被广泛应用于收益性房地产评估。
。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估,如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等可以转为收益性的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益性房地产,收益法一般不适用。收益法的前提条件是:房地产的收益和风险都可以预期和量化。

(1)净收益的估算。净收益是指归属于房地产除去各种费用后的收益,在估算收益时必须注意这个净收益是房地产的客观净收益,而不是实际净收益。净收益计算公式为:
净收益=潜在毛收入-空置等造成收入损失-营运费用
=有效毛收入-营运费用
(2)资本化率的估算。资本化率是将房地产净收益转换成价值的比率。在实际操作中,一般可用下列方法求取资本化率:
,即通过收集同一市场上类似房地产的净收益、价格等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。
,将报酬率划分为无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别估算出每一部分,再相加得到报酬率的方法,计算公式:
资本化率=无风险报酬率+风险报酬率
,基本思路就是收集