沈阳天启长青湾阶段性营销策略提报.ppt

[沈阳别墅标杆——兰乔圣菲]
2008年销售统计:总销售套数25套,总销售面积7752平米。(截止08年11月)
2009年销售动态:主推独栋产品,月去化1-2套。
物业类型
面积区间(㎡)
推盘套数(套)
户型配比
去化量(套)
本位去化量
去化面积(㎡)
销售总格(万)
销售均价(元/㎡)
销售额(万元)
双拼
406
14
%
1
%
406
700-900
19700
7998200
联排
266
58
%
6
%
1596
350-400
14000
22344000
321
42
%
5
%
1605
450-500
14800
23754000
豪宅不豪-- 从沈阳豪宅说起
[09新近开盘城市别墅——中海龙湾]
量价不涨背后=〉诠释这是一个需要“安全豪宅”的城市
城市的需求特征正是本案09年的机遇
PART1 : 策略前思考
这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目
这是一个需要重新梳理营销意义与目标的项目
这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目
项目定位适合沈阳“有房住”到“住好房”的时代转变
物业类型
面积区间
推盘套数
户型配比
高层系列
180
26
%
197
26
%
260
52
%
340-461
8
%
426
13
%
756
1
%
联排系列
286-300
13
%
301-330
26
%
331-360
13
%
361-384
27
%
[一期产品配比]
[主导需求二]
社会分化带来的“升级需求”
体现身份可以传代的圈子地位
不急/ 综合性稀缺
深化城市化支撑的稳态行业发展阶段
[主导需求一]
拆迁带来的“急性需求”
地段尚可、总价合适的新家
急/ 合适就买
+
2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息,沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点,沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅,总拆迁面积250万平方米。,城建拆迁3000户,。1月21日开始,沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作
——2009年01月12日来源:辽宁日报
本案11月9日开盘销售,当天共成交15组,认购总金额4491万
认购情况
套数
面积(㎡)
认购金额(元)
认购均价(元/㎡)
业态
别墅
11
3,
38,860,000

高层
4

6,051,888

本日认购累计
15
4,
44,911,888

具体成交情况
别墅
T2-3 T6-3 T7-1 T9-1 T9-2 T11-1 T12-1 T12-2 T14-5 T16-3 T17-1
高层
H2-1102 H6-1201 H6-1101 H6-1102
别墅成交情况统计
产品
成交数量

南车库
5
北车库
3

南车库
1
北车库
2
合计
11组
别墅成交情况统计
产品
成交数量
H2
1
H6
西侧180㎡
2
东侧197㎡
1
合计
4组
同质需求呈现两极化消费特征
同为“升级需求”置业,别墅与相对低总价高层销售较好
价值敏感型置业
营销过于产品化,造成土地价值的失缺
影响力营销,“看客”多于“买客”,主诉点更多落脚于显性产品层面,对土地价值的塑造失却,对于基础产品实体价值的精神升华不足
营销思考1
[长青湾客户价值需求排序]
别墅:类型—景观—本案地理位置—品牌—价格—圈层—园区配套
高层:景观—户型—品牌—本案地理位置—价格—园区配套—圈层
长白节点
奥体节点
长青节点
浑南新区