县城操盘.doc

,楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万,单位面积的盈利差价也有限,因此在营销费用上尽量能省则省,应该在成本控制上做足工夫。
,不需要请太过于名牌的设计师和施工单位,应以实效、节俭为原则。在县城,世界著名的设计师,估计没几个人知道,也想不到会好在那里,国内较好的设计单位即可,但施工单位不能太差,县里人讲实效,如果楼盘施工管理、质量太差,则后患无穷——尤其县城人相对大城市会处理事情会更冲动、更显野蛮,如果房子出现问题没有得到很好的解决的话,更容易引起小范围的围攻、打砸事件。
。比如房子风水、买房喜欢挑好日子,因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯,另外开盘的日期也应该有所选择。
、具有实效的渠道为主。围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单(包括DM邮寄、夹报)等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。另外县城的公交车、环保袋效果也不错。而报广和电视广告则不宜多做。因为县级城市读报的很少,而看电视的一般都比较喜欢看省的电视。当然,在电视上做广告对高端项目的形象竖立还是很有好处的。
。通过举办大、小型活动,邀请县城具有楼房购买能力(公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等)的人员参加活动,形成某个圈层的良性互动;另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播,通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页,连续进行市场撬动,可以达成较好的销售。在县城里面,搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众,普遍人气都很旺。至于怎么能从人群中抓取成交客户,就要靠不同的活动营销方法去筛选了。
,应更直露。比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么……而在吸引他们前来的广告上,也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。县城的人们、尤其老一辈的人(虽然可能都是三四岁的儿女买房,但这些老人常常是家里买房最后的敲定者)对这些实惠和时髦的环保、科技比较追崇。
,乡镇人群是不可忽略的重头。调查中发现,很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者,对乡镇的有钱人而言,到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。
。县城小,人也不多,彼此之间不是七大姑八大婆,就是对门对户,是邻居,而在县城,人际交往也不像城市里老死不相往来,因为在县城,出一点点新闻一个晚上就传得满街皆知。如果一个楼盘哪出了点问题,传言一出就就变成“满城狗血”了,同理,如果楼盘的品牌、形象在一些人脑海里形成口碑,也很快由晕轮效应变成众所周知的好房子、好开发商,因此应不时地給老业主一些优惠,多在园区组织业主活动,尽量避免与客户发生冲突,销售人员、物料、营销活动等各种细节都要把握好。
,老带新或者价值分享之类的活动不错,老带新,新老都可赠送移动的车位抵用券、物管费,或者直接给予一定的现金,县城的人,亲戚之间本就喜欢住在一起,再給一定的物质诱惑,很多业主都会纷纷拉拢自己的亲朋好友来买房,卖力程度更甚于专门请的营销人员。
,一般遵循低开高走,利用县城人买房具有投资、自住,尤其投资成分更重的情结上,利用追涨杀跌,造成追捧现场。另外还有注意县城的人因为圈子小,熟人多,利用熟