2投资-拿地-合作建房-紫荆花案例.pdf

投融资暨资本运作税务

合作开发

财税律师李利威
合作开发
没地没钱
有钱有地
合作开发的法律认定
出地方出钱方合同定性
方案一固定收益土地转让合同
方案二固定房屋房屋买卖合同
方案三固定货币借款合同
方案四使用房屋房屋租赁合同
方案五共担风险共享利润合作开发
备注:以上依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释(法释〔2005〕5号)整理。
合作开发的三种模式
联姻生子
借鸡生蛋合作
开发
联合立项

合作建房之联姻生子
北京X钢铁公司转型案例
退二进三
推进经济转型升级
优化城市功能布局
发展现代服务业
土地现状:政府划拨、工业用地
土地变性:直接变性、无需收储
开发产品:写字楼、购物中心、商住
物业用途:自持、散售、整售
合作开发之联姻生子

北京X公司浙江Y公司
XY公司
非货币资产投资环节是否涉税?
税种税负
企业所得税
营业税
增值税
土地增值税
契税
印花税
《公司法》
第二十七条……
•对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估
或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。
•全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百
分之三十。
•第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出
资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在
银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产
权的转移手续。
中华人民共和国城市房地产管理法
•
•第三十九条以出让方式取得土地使用权的,
转让房地产时,应当符合下列条件:
•(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使
用权出让金,并取得土地使用权证书;
•(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于
房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分
之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工
业用地或者其他建设用地条件。