物业经营管理-合同与风险管理.ppt

合同与风险管理
第一节物业管理中的主要合同类型
一、合同的概念
合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
二、物业管理活动中主要的合同类型
(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同
(2)前期物业服务合同与物业服务合同
(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同
(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
物业服务合同
一、物业服务合同的类型
(一)前期物业服务合同
在实践中,物业“滚动开发”的情况比较多,业主人住是一个逐渐的过程,
从物业开始交付给业主,到业主成立业主大会之间,还有一段过程,不但这个过
程中需要物业管理企业提供物业管理服务,甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理
(二)物业服务合同
当业主入住达到一定比例时,就应按规定及时召开业主大会,选举、组建业
主委员会。业主委员会的设立,标志着前期物业管理的结束,物业管理进入正常
的日常运作阶段,即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。
业主委员会成立后,对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认
真、详细的评议,听取广大业主的意见,决定是续聘还是另行选聘其他的物业管
理企业,并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其
签订日期一般应在业主委员会成立三个月内,最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主),
乙方是物业管理企业。
甲方是委托方,乙方是受托方。合同的委托管理
期限
由双方
协议商定。
物业服务
合同签订后,前期物业服务合同同时终止。
二、物业服务合同的特征
(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提
(2)物业服务合同是有偿的。
(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
(4)物业服务合同是劳务合同
三、物业服务合同的主要内容






四、物业服务合同的签订要点
(一)“宜细不宜粗”的原则
一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定:


(二)不应有无偿无限期的承诺
(三)实事求是留有余地

、分期建成使用时物业管理的承诺
(四)明确界定违约责任与处理方式
招标投标阶段的合同管理
一、物业管理招投标概述
(一)物业管理招投标的内涵和意义
物业管理招投标,包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招
标,是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公
开招聘并确定物业管理企业的过程。