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房地产开发流程
一、土地使用权取得
土地使用权的取得一般通过招、拍、挂方式,简要流程如下:
,现场缴纳一定比例的土地定金




、确定土地面积
、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
,与四周相邻界指界盖章确认



二、立项
。市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口,统一受理项目申报材料。
对市级权限内不使用政府资金且不在《政府核准的投资项目目录》中的投资项目实行备案制具体申报材料操作见附件1
;对属市级权限内使用政府性资金(包括市财政预算内投资、市专项建设基金直接投资或以资本金注入或提供担保、使用银行政策性贷款、市直机关和市属事业单位使用自筹资金等)的投资项目实行审批制。对属市级权限内的外商投资项目以及不使用政府资金且在《政府核准的投资项目目录》中的企业投资项目实行核准制具体操作见附件1
。
。对于实行备案制的经市发改委审查符合国家产业政策的建设项目,市发改委应于 3 个工作日内出具备案文件;不符合条件的,出具不予备案决定书,并说明理由。对于实行审批和核准制的,市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以及经济社会发展规划等方面进行审查。符合规定的,市发改委在3个工作日内出具项目前期工作联络函,连同受理材料一并送市规划局、国土资源局、环保局等相关部门窗口,同时通知项目单位。市规划局、国土资源局、环保局等部门对项目申报材料进行审查,在5个工作日内分别出具规划选址用地、土地预审、环评初审等书面意见,反馈至市发改委窗口。市发改委应自受理之日起 7 个工作日内,组织召开建设项目审批服务会商会议,各相关部门应携带本部门正式初审意见参加会议。会议邀请申请人参加。经会商会议确认市发改委、市国土资源局、市规划局、市地震局等部门的初审意见符合立项条件的,市发改委应于会商会议后 3 个工作日内,出具立项批准文件。对同意立项的项目,其他部门提出的初审意见,作为申请人办理后续建设项目审批服务手续的依据。经会商会议确认市发改委、市国土资源局、市规划局、市地震局等部门的初审意见中有一个部门认为不符合立项条件的,市发改委应于会商会议后 3 个工作日内,出具不予立项决定书,并说明理由。
、核准、备案。市发改委综合各有关部门的初审意见,对符合规定的项目,在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门;对不符合规定的项目,在2个工作日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。
对按有关规定需进行咨询评估的项目,以及可能对公众利益造成重大影响的项目,由市发改委委托有资质的咨询机构进行咨询评估或征求公众意见,建设单位根据咨询评估和征求公众意见的情况对申报材料进行修改完善后,市发改委在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门。
市环保局在进行初审的同时,进入环评审批程序②,按照填写环境影响评价登记表、报告表和报告书3种情况,分别在3个、7个和15个工作日内出具环评批复文件,发项目单位并抄送市发改委。
。城市规划敏感区(具体范围由市有关部门界定发布)内的项目,可暂不提交项目可行性研究报告或项目申请报告。市发改委窗口受理、有关部门出具初审意见,并由市发改委提报市城市建设项目审批小组研究同意后,项目单位再提报项目可行性研究报告或项目申请报告,市发改委按规定时限办理有关手续。
对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进作用的项目,由市发改委提出意见报市城市建设项目审批小组研究后按规定办理。
5其他事项
(1)以公开出让方式取得土地使用权的项目,市发改委直接办理项目核准文件。
(2)在项目单位现有场地内的改建、扩建项目,市规划局在5个工作日内完成审查,市发改委在2个工作日内完成核准、备案或转报手续。
(3)已取得合法项目批复、核准、备案文件的项目,可直接进入开工准备阶段。
(4)济南高新区范围内的市级直接办理项目,由济南高新区参照上述内容办理。
三、开工准备
。项目单位取得项目批复、核准文件或备案证明后,向市规划局申办建设用地规划许可证和建设工程规划设计要求通知书。市规划局在5个工作日内核发建设用地规划许可证(含建设用地规划通知