生存还是死亡融资是关键.ppt

生存还是死亡融资是关键
贞元房地产公司成本中心

前言
现在中国房地产界不得不直面宏观经济调控的现实,整个房地产市场正在重新洗牌,在市场经济环境下的竞争,最注重看的竞争者的“实力”,现阶段的实力是什么-资金。全国3万多开发商正处在这样的一个分水岭,过了“资金”这条河,就可以暂时海阔天空,过不了就将面临消亡。
房地产和金融就是一对双生子,谁也离不了谁,相辅相成才能成就大业。如果说不懂产品经营的开发商不是一个合格的开发商,最多只是一个窥探地产利润的建筑包工头,不懂金融(资金)运作肯定也不会是一个会算计会赚钱的开发商,更成为不了十年辉煌百年昌盛的世界一流公司,在未来的3年里将成为被淘汰掉的2/3的开发商中去了。
目前市场上的融资方法和成本
银行开发贷款融资
股权私募(PE)融资
发行股票上市融资
房地产信托
房地产投资基金(RITS)融资
民间借贷融资
境外资金来源融资
银行开发贷款融资
人民银行规定对于房地产企业的融资要求只能通过一个途径(名目)-房地产开发贷款,而申请房地产开发贷款的开发企业就需要达到两个最基本条件:自有资金达到35%和开发项目“四证”齐全,就这两点就将大多开发商挡在银行之外,因为绝大多数开发企业需求房地产开发贷款就是为了支付土地款和政府规费。另外房地产开发商的开发经验、财务状况、资信程度、项目的规模素质都是银行考虑的要素。
银行开发贷款融资
从银行目前的政策导向来看,房地产行业已经从银行支持行业名单中剔除,房地产开发贷款也已经由原有的积极支持转变为谨慎介入,有银行内部业务指引明确制定房地产开发贷款只针对全国性的开发企业及当地十强开发企业。
各银行对于房地产开发贷款的审批权限上收,很多股份制商业银行的武汉分行都不再有开发贷款的最终审批权。
银行开发贷款融资
央行上海分行发布《2005年信贷投向指引》强调,严禁对“四证”不全的房地产开发项目发放任何形式的贷款,严禁违反房地产开发项目自有资金比例规定对房地产开发企业发放贷款,严禁以房地产开发贷款之外的其他科目对房地产开发企业发放贷款,严禁房地产开发贷款跨地区使用,严禁房地产开发企业将贷款用于缴交土地出让金,严禁违反首付款比例和利率政策规定发放个人住房贷款。
每一条都是直指开发商的命脉,就算是拿到的房地产项目其他各项条件非常好,中小型开发商想象以前那样依靠银行开发贷款滚动开发项目将很难实现。
银行开发贷款融资
房地产开发贷款通常为1-2年的短期贷款,%,1-%,如果考虑到可能会上浮利率和贷款期间成本等因素,最终资金成本会在年利率6%-10%。
注:银行开发贷款对于开发商来说是最常规、最可行但也是最困难的方式,如何有针对性的选择银行、针对不同银行特点提出不同利益方案需要有专业的技巧和知识。
私募股权(PE)融资
私募股权投资(Private Equity Investment)是对非上市公司进行的股权投资,广义的私募股权投资为涵盖企业首次公开发行前各阶段的权益投资,即对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-IPO各个时期企业所进行的投资
在中国,PE基金投资比较关注新兴私营企业,由于后者的成长速度很快,而且股权干净,无历史遗留问题,但一般缺乏银行资金支持,从而成为PE基金垂青的目标。 PE基金对改善公司治理结构,引入国外先进的经营管理理念,提升企业国际化进程有很大贡献。
私募股权(PE)融资
对非上市公司的股权投资,因流动性差被视为长期投资,所以投资者会要求高于公开市场的回报。
没有上市交易,所以没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。而持币待投的投资者和需要投资的企业必须依靠个人关系、行业协会或中介机构来寻找对方。
资金来源广泛,如富有的个人、风险基金、杠杆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。
投资回报方式主要有三种:公开发行上市、售出或购并、公司资本结构重组
私募股权(PE)融资
在中国投资的私募股权投资基金有四种:一是专门的独立投资基金,拥有多元化的资金来源。二是大型的多元化金融机构下设的投资基金。这两种基金具有信托性质,他们的投资者包括养老基金、大学和机构、富有的个人、保险公司等。
私募股权投资基金的主体-金融投资者和战略投资者对所投资企业有以下三个方面的不同要求: 对公司的控制权 投资回报的重要性(相对于市场份额等其他长期战略的考虑) 退出的要求(时间长短、方式)