XX花园产品策划项目建议书.doc

XX花园项目
产品建议报告
前言
《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目,因此,项目的成功与否,对公司的未来发展至关重要。
目前项目处于前期产品设计阶段,以目前房产市场发展的进程,客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段,《XX花园项目》是否能为客户所接受,后期销售能否成功,最终销售目标是否能够达成,都与产品的设计息息相关。
因此,在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上,形成本报告。
报告通过对楼盘销售状况的分析,从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征,并结合《XX花园项目》的规划条件、宗地特点,对《XX花园项目》产品提出建议,并形成产品设计任务书,以为产品设计提供参考。
第一章市场分析
一、淮安城市发展趋势分析
淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区。,其中市区建成区面积75平方公里,2006年末常住人口524万,市区人口80万,根据规划,未来5年内,市区人口将突破100万,建成区面积达到120平方公里。
整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架:一城、二区、二带。
“一城”指的就是建设中的工业新城;
“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区;
“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。
从城市发展的情况看,淮安处于一个城市扩张发展期,根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看,以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点,向东扩张成为城市发展的必然选择,因此,本案处于一个新兴的城区,未来发展空间大。
二、淮安整体房产发展分析
通过淮安网上楼市,统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。
从成交价格走势看,06年11月开始,整体商品房价格已经达到2500元/平米以上,07年后,价格呈现稳步上扬的趋势,7月,成交价格达到2778元/平米,而截止8月10日统计数据,8月份的成交价格已经达到2907元/平米,逼近3000元/平米的关口。
从成交面积情况看,07年4月前,月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊,而07年5月,成交面积迅速拉升,。6、7两月,成交面积也在15万平方米以上。
,淮安全年成交面积约为174万平方米,成交套数约为15000套左右。
三、四大区域市场分析
淮安市房产发展,以行政区划划分,结合房产开发进程,自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。
古黄河以北区域,为淮阴区;
古黄河以南,里运河、珠海路以北,宁连一级公路以西区域,为清河区;
里运河以南区域,为清浦区;
珠海路以南,XX大道以西,宁连一级公路以西,为开发区。
(详见下图)
淮阴区
清河区
开发区
清浦区
1、淮阴区
从网上房地产统计数据看,目前淮阴区在售楼盘共计24个,合计推出住宅产品8554套,实际成交7604套,目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比,为1:。
通过对区域内部分重点楼盘的调研,从产品至客户构成进行研究,具体如下:
产品规划分析
楼盘名称
总建面
容积率
绿化率
总户数
建筑形态
建筑风格
立面建材
国华·御景园
15

31%
1500(约)
多层; 小高层(11F)
现代风格
面砖
东方家园
7

30%
360
多层
现代风格
面砖
樱花小区
55

31%
2500
多层别墅
现代风格
涂料+面砖
依云·法国小区


32%
401
多层小高层(9F)别墅
欧式风格
面砖
银河湾
20

40%
1500
多层小高层(11、16F)
欧式风格
涂料+面砖
世邦领域
15

31%
1000
多层高层(26\33F)
欧式风格
涂料+面砖
淮安威尼斯


30%
583
多层小高层(11\15F)
欧式风格
面砖
淮阴区大盘偏多,容积率集中在较高
从统计结果看,淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成,,。土地的集中,是构成容积偏高的主要原因。
多层、小高层产品组合占主导,
从规划的产品看,,规划多层与小高层结合的产品,而樱花小区甚至还规划了别墅产品,。
欧式、现代风格各领风骚
从风格与立面建材看,现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例,在材料的运用上,面砖已经被普遍运用,单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出,淮阴