世联2010年9月深圳盐田径口村旧改项目定位策划报告.ppt

世联地产顾问有限公司 2010年9月
谨呈:深圳市合泰置业有限公司
盐田径口村旧改项目定位策划报告
回归自然的山居生活
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商业秘密声明
第一部分. 困局
——关内寸土寸金情况下,沙头角却成价格洼地,区域价值提升一直面临困境……
1、被深圳遗忘的沙头角
1. 非城市主流发展方向,被边缘化
“城市向西”一直是深圳的主流发展趋势,随着特区撤关,“向北扩容”成为新的热点,而深圳东部的沙头角,一直被规划利好所遗忘
福田中心区
龙岗中心城
宝安中心区
龙华新城
东部组团
前海中心区
“第二通道”的开通,让沙头角更成为东部度假的过道,沙头角被更具度假氛围的梅沙、大鹏半岛所边缘化,被度假客所遗忘
客户语录
“之前第二通道没开通时,还有很多往盐田和梅沙的客户顺便来我们这里看一下,不过自打这条路开通后,客户明显减少了,尤其是这种顺路来看的,对我们还是有一定的影响的”——新世界倚山花园客户经理
“这个路修通后,很多客户都直接来梅沙这边置业了,因为实在是很方便,路程上没有多大差距”——世联行梅沙分行张经理
第二通道开通之前:
沙头角是市区通往东部的必经之路.
先经罗沙路,再经梧桐山隧道或盘山公路,过深盐路入盐田
第二通道开通之后:
沙头角不再是前往东部的唯一选择.
从罗湖到盐田港或大梅沙,不经梧桐山隧道,不经沙头角辖区,仅需十多分钟就到达
2. 大深圳市场占位
现状市场占位:从罗湖辐射的半小时车程圈内,沙头角具有较好的景观优势,闲适的城市生活氛围,但由于不在城市发展主轴上,区域价值却明显低于龙华、宝安等地
罗湖
(地王)
沙头角:
~2万/平米
梧桐山景观,城市便利
布吉/横岗
1~
居住环境较乱较差
龙华/坂田
2万/平米以上
新城市价值
宝安中心区:
2-3万/平米
城市价值、海景
30-40分钟车程
30-40分钟车程
30-40分钟车程
30-40分钟车程
从现状市场来看,罗湖30~40分钟车程内,沙头角区域价值处在较低水平。
1、被深圳遗忘的沙头角市场
历年供给项目较少,~2万/平米的价格箱体
价格洼地
2004年
2005年
2006年
2009年
2008年
2007年
蓝郡
盛世名门家园
宝桐居
东部翠海轩
碧桐海苑
瀚海东岸
桐林半山花园
东部山海家园
倚山花园二期
蓝郡
盛世名门
(存量)
初级产品
以10万平米规模以下项目为主,产品以40-50平米一房,70-120平米两房三房等中小户型初级产品为主,-2万/平米
年份
楼盘
建面(㎡)
容积率
户型面积(㎡)
单价(元/ ㎡)
2004年
新世界倚山花园
150100

76-79㎡;90-142㎡
二手房均价16000-18000
2005年
瀚海东岸
43868

60 ㎡;104 ㎡
二手房均价13000-16000
碧桐海苑
51000

41㎡;88 ㎡
二手房均价13000
2006年
东部翠海轩
22700

40-50 ㎡;55-70 ㎡;115 ㎡
二手房均价11000
2007年
桐林半山
59213

45-52㎡;68-78㎡;104-182㎡
二手房均价17000
蓝郡
236600

148-218㎡;144-294㎡;172-308 ㎡
28000-30000
宝桐居
7917

87㎡;125㎡
二手房均价10000-12000
2008年
盛世名门
42189

69-70㎡;82 -120㎡
二手房均价16000
东部山海家园
29471

36 ㎡;80 ㎡;100-130 ㎡
二手房均价20000
2010年
上东湾
52894

37-48㎡;59-70㎡;84-112㎡
16000-18000
沙头角市场客户以地缘性首置首改客户为主,占比达到70%,少量关内客户及香港客
地缘客户
区域属性
置业属性
来源
特征
关注点
需求产品
盐田地缘性
(70%)
首置
本地企业白领
在沙