中信·山语湖
A4-1区联排价格报告
世联地产
A4-1区产品优势:
1、享有一线高尔夫景观资源;
2、离主干道最为便捷,进入性较好,区域相对独立;
3、产品面积相对较小,低总价走量优势明显。
A4-1区产品不足:
1、处于项目低洼地势;
2、临近学校,干扰性大;
3、临主干道,噪音影响大。
A4-1区定价范围
产品类型:类独栋、双拼、联排
面积区间:236-359
A4-1套数:102套
景观资源:高尔夫
本期产品特性
A4-1区产品优劣势分析
高
高
高球场高坡造型阻挡视野
噪音干扰
私密性干扰
景观优势
景观优势
景观优势
景观优势
私密性干扰
噪音干扰
噪音干扰
私密性干扰
学校干扰
A4-1产品定价目的:
1、逐步形成项目自身价格体系,验证项目的升值空间。
2、实现项目热销口碑,使项目在广佛区域快速形成影响力;
3、实现一期的整体快速销售,快速回笼资金,为本年销售目标冲刺。
4、进一步建立客户圈层,形成一批忠诚客户,为项目的后期的推广和销售奠定基础。
定价目标:
09年5月1日前实现A4-1区销售率达:60%(60套)
7月前实现销售:80%(80套)
目标下的问题
如何形成项目自身价格体系?
形成价格体系如何促使客户成交?
Q1:
Q2:
基于对目标的理解,本报告将回答以下几个核心问题:
A1:结合市场和项目自身情况,形成递升的自身价格体系。
A2:通过策略拔高客户对联排产品的价格预期。
1、客户精确排查,指导定价;
2、形成内部产品的比较体系,逐步实现同类产品比较和同层次的价格比较,形成价格逐步攀升的局面。
3、结合市场成交和客户的预期,合理控制总价;
4、积极引导客户对价格的预期成为最重要的工作。
价值制定总原则
1、淡市营销策略,小步快走,速度第一;
2、规模大,供应量多,销售期长,采用低开高走的价格策略;
3、利用价格杠杆实现分批推售,从而实现明星产品的价格标杆;
4、合理价格入市,确保选房成功;
5、合理控制各户型之间的平面调差,实现客户的价格引导;
6、客户先行,奠定一批忠诚客户,对地缘客户几中信客户形成较大的传播和影响力;
7、市场缺乏直接可比较对象,分产品选择合理价格区间,根据客户排查,精准定价;
A1期总价格策略回顾
A1区的价格策略基本实现,目前成交价格客户反映比较满意,同时推荐了很多朋友关注联排。同时A1区的销售也奠定了项目价格体系的基础。
A1 48套
A4-1 102套
A2 116套
A5 47套+公寓
工作重点
A2区的推售对A1区有较大的压力
A5区的推售对A2区有较大的压力
A1区在5月前需要重点推介
A4-1区在产品推介上好进行好产品的搭配和销控
2009年货量和目标分析:目前已经完成约3. 62亿,要完成11亿销售额的目标, A2和A4-1是主力军。
货量分析
A1
3
8
4
7
6
5
10
9
12
11
A1 34栋
A4-1 30%
A5, 50%
A2, 50%
A5, 公寓
A4-1 70%
预售证节奏
A2, 50%
自然消化剩余20套房源,面积在400平以上
A2,50%
A4-1
A2
A5
重要节点线
五一 A1及A4-1区开盘
八月中A2区开盘
十月底A2区二次开盘
三月底A4-1区提前消化
六月中A4-1区再度集中推售
七月中A2区提前推售
十一月中A5区集中推售
五月中,目标检查,独栋重点转移
目标检查,是否六月需要集中推售
目标检查,是否集中推售A5区
客户积累阶段
正式销售阶段
推售节奏安排
A1
3
8
4
7
6
5
10
9
12
11
A1 34栋
A4-1 30%
A5, 50%
A2, 50%
A5, 公寓
A4-1 70%
预售证节奏
A2, 50%
A2,50%
A4-1
A2
A5
阶段目标
A4-1 60% 19275万
A1 40% 14727万
A2 30% 22767
A2 50% 37946
A4-1 30%,9638万
A4-1 80% 25700万
A1 50% 18409万
A2 20% 15178万
A5 50% 12225
5月15日
总目标:33547
9月1日
总目标:66876
10月30日
总目标:82055
推售目标预测
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