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房地产的概念
房地产基本概念
房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产连贯为一体的,具体整体性和不可分割性。
房地产市场
一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场,是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地产的交易。
房地产与建筑业的区别
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是建筑业是物质生产部门属于第二产业;房地产兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。房地产业与建筑业往往是甲方乙方的关系;房地产业是策划者、组织者并承担发包任务,建筑业则是承包单位,按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。
国土局
代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场、房地产行业进行管理的一个政府部门。
商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、赠与、抵押、交换的房地产。
发展商/开发商
专门从事房地产开发和经营企业。
代理商
经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利
如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进得分割。
房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段,只有通过登记,才能确定其权利。公证处
是一个国家的证明机关,是法律公正的机构。
房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产产权的法律凭证。
房地产公证
公正机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
商品房预售许可证
按规定,房屋未建好之前出售均要办理此,发展商将要有关资料送到国土局申请,批准后方可出售。
房地产买卖合同
是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。内销的不用做公证,外销的必须做公证。
房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包括在房屋的所有权之中。
土地的所有权形式
国家所有、任何所有。
土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
国家所有的土地
包括城市市区的土地;农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地
山岭、荒地、滩涂。
集体所有的土地
集体所有的土土地只能由村民集体合法经营管理(如举办乡镇企业)或个人承包经营,不得擅自租赁或发展商合作开发。如宅基地,或房不得转让;宅基地、自留地、自留山属集体所有。
国有土地使用权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制和个人使用,但须依法取得“国有土地使用证”
土地使用权的年限
居住用地70年;商业、旅游、娱乐用地40年;工业、教育、科技、文化、体育、卫生、综合用地及其它用地50年。
房地产的开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征过用转为国有土地。
土地使用权的获取
以招标、拍卖、协议的方式取得土地;土地使用权划拔(无偿)包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目;土地使用权转让(出售、交换、赠与)
商品房取得预售许可证应当具备的条件
预售人取得房地产开发资质、营业执照;
按照土地管理部门有关规定交付使用权出让金,已取得土地使用证书。
持有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续。
已确定施工进度和竣工交付使用时间
七层以下的