10.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究—规划.ppt

2、产品策划的原则
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1、商业结点的创造;
2、大众消费商业的策划产品要符合消费市场需要;
3、产业商业(专业市场)的策划产品要符合经营商户和零售商的需要;
4、策划产品差异化的需要;
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5、策划方案租金策略财务有效性;
6、策划方案营销执行的财务有效性;
7、开发商资金策略的可行性;
8、住宅、商业、写字楼及酒店营销的可行性。
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商铺营销市场对本项目产品策划的影响:
目前,从事商铺投资的个人绝大多数不从事经营,既买又经营的主要是餐饮服务业;专业市场的商户大多数对于一次买下商铺兴趣不大,但是从调研情况看,专业市场的商户对买断5年经营权有兴趣。
鉴于以上原因,本项目商铺营销的方式会是以下两种:
(1)、商铺产权销售;
(2)、商铺经营权5年期出售。
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3、对产品类型的初步判断
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依据市场调查的相关信息,鉴于以下原因,赛睿顾问初步建议本项目商业地产内容应该包括适当规模的专业市场:
1、周边成熟的专业市场氛围;
2、周边专业市场商铺租金、售价显著高于周边普通民用底商、集中商业商铺、商业街商铺;
3、本项目所在区域专业市场商铺的营销具有良好的市场条件,符合开发商资金回收速度及数量的要求;
4、本项目大量地下商业面积,从大众日常消费的角度看,地下商业除地下娱乐城、餐饮等之外,其他购物业态,市场认同度低,相反,对于专业市场来讲,地下对其负面影响小;
5、周边专业市场的类型有差异化的空间。
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考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本地区过渡地段的特点,建议本项目商业地产部分包括针对大众消费商业的部分,但规模需要谨慎控制:
1、本项目约55万平方米住宅居住人口不会超过2万人,这样的消费群的日常消费,需要相关商业内容,但规模有限;
2、在本项目单纯造娱乐化、体验概念,针对居民市场的感染力比较局限,来自本项目外部的消费者数量规模也有限,但是周边商户却可以形成市场支撑;
3、本项目所在区域在短期内形成大众消费市场聚合力的业态主要是餐饮和超市,这两类有可放大的空间,但仍需谨慎。
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赛睿顾问初步建议本项目专业市场有以下类型:
1、玩具游乐设施批发(主要批发玩具、儿童用品、游乐设施、电玩、健身器械等,北京目前缺乏该类大规模、专业化的批发市场);
2、灯具城(周边有灯具批发城,但规模偏小);
3、根据对周边文化用品批发商户的调研,提升档次的方式接受程度低,但是这些商户普遍对现在的铺位缺乏私密性有怨言,认为不利于其经营,所以本项目专业市场中和周边现状市场重叠的部分,未必档次提升,应该是针对商户深层次需求从功能上提升。
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赛睿顾问初步建议本项目大众消费商业有以下类型:
1、巴黎购物拱廊街(北京首创,融餐饮、娱乐、专卖店于一体);
2、超市(家乐福、旺市百利);
3、针对经营商户休闲娱乐的设施(因为该区域很多市场较早关门,所以市场经营商对娱乐设施有需求);
4、餐饮街及其他集中餐饮。
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综合用地
产业商业+商住、办公
大众消费商业,“巴黎购物拱廊街”
超市
娱乐
大众消费、产业商业重叠区
休闲
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