石家庄秀水大厦项目营销策划方案 66PPPT课件.ppt

秀水大厦项目营销策划方案
北京乐屋房产项目组
一、我们面临何种营销市场?
二、我们是什么样的产品?
三、我们的目标客户在哪里?
四、我们以何种姿态入市?
五、我们的营销策略是什么?
六、我们的推案节奏如何?
七、我们选择何种媒体进行攻势?
项目概况
前期物业定位——一座位于城市核心的标志性写字楼
中华大街与北外环上的
旗舰级国际商务中心
关于目标的思考
结合与其他项目的针对性分析,我们需要在————
市场竞争较为激烈
目标客户数量相对有限
市场去化速度逐步放缓
市场引导需要促进
市场教育势在必行
目标客户有效挖掘
的情况下,实现快速销售,资金有效回笼、品牌价值突现的目的!
我们面临何种营销市场?
宏观经济形势对行业的影响
土地政策
1月3日《国务院关于促进节约集约
用地的通知》等一系列措施
影响
国家加紧土地监管,促使房地产公司加快开发,增加房屋供给,
防止开发商屯地,同时缓解房屋供需矛盾。
金融政策
2008年9月后,3次下调存贷款利率
下调契税、调整首付比例
影响
08年9月后3次下调存贷款利率,以及下调契税、调整首付比例
这些措施,表明于政府开始救市,但老百姓此时的观望情绪
日益浓厚,房地产销售举步维艰
地方政府政策
10月20日《关于促进房地产业健康
发展若干意见》
影响
政府此时出台促进房地产发展的措施,特别是促进房地产消费
的政策,实际上也是要借房地产市场的复苏来带动区域经济的
发展。
20项措施利好省会楼市,这20项目措施要从整体来看它的影响
和作用,因为这些条款互相联系需综合运用。
从石家庄写字楼市场的开竣工面积看,市场处于启动阶段,尚未迎来真正的写字楼时代,仍以商住两用型为主;
从销售情况看,小规模、低水平、不成熟的市场竞争经过2008年和2009年两年的盘整,逐渐趋于规范以及整体城市硬件设施的改善,将迎来需求的进一步放量。
石家庄房地产运行状况
近几年石家庄写字楼租金和售价持续上涨,2008年前写字楼客户市场不成熟,租赁行情较为平淡,但供应量增长平稳,导致租金涨幅低于售价的涨幅。
2009年市场行情启动,市场随之活跃,租金水平一路高涨。但之后由于写字楼市场供应量过大,短期内市场无法消化,虽然价格有一定的增长,但需求量的萎缩和供应量的急剧放大带动写字楼租金继续保持低水平的增长态势。
目前石家庄写字楼市场空置率保持在8%以下,仍处于前期供应的消化期,去化量保持了止跌回稳的势头,从目前的市场去化情况来看,空置面积主要以中低端的乙级写字楼和商住型办公为主。
随着入驻企业硬件需求条件的日益提高,以及自身形象展示的需要,甲级办公日益成为市场供应的主流产品,乙级办公只是作为中小企业的过渡性需求,并缩小其市场份额。
结合目前的写字楼售价及租金走势,预计2010年后新增供应量将有进一步的放量。