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关于酒店改造装饰工程
全过程造价控制的案例分析
2006年,我咨询单位受金坛樱花大酒店有限公司(私营企业)委托,对金坛樱花大酒店改造装饰进行全过程造价控制。该项目总建筑面积七千多平方米,六层框架结构,其中1~2层为餐饮,3~6层为客房。初步实施方案是:将原装饰拆除,更换通风空调系统及线路工程,重新设计装饰。下面就该工程的全过程造价控制过程作简要分析。
咨询合同签订后,公司针对该工程的特性,首先成立了由装饰、安装专业人员组成的项目组,并任命具有酒店审核经验的造价工程师为项目经理,具体负责该项目的造价控制工作,项目经理了解工程情况,编制工作计划报技术负责人审批,经审批后的工作计划作为项目控制的依据。考虑改造装饰项目的复杂性,造价控制分三阶段:项目实施前的造价控制、项目实施过程中造价控制以及竣工结算审核造价控制。具体实施过程如下:
第一阶段:项目实施前的造价控制。
该阶段主要工作是:为项目方案比选提供造价分析、协助建设方签订施工合同。
建设方首先邀请苏州一家、南京两家装饰单位各做了一套客房的样板间,并报价。咨询公司负责对各样板间进行核价,方案比选过程中协助建设方进行项目总计费方式的谈判。综合设计方案、施工质量、造价投资及工期等因素,建设方最终选定苏州的装饰公司为承建方。
施工合同签订期间,造价控制员对施工方提交的初稿进行审核,认真核对每一条款,特别是专用条款中有关双方权利、义务、职责、违约索赔、工程款的支付时间及方式、特殊装饰材料单价的确定、工程造价的确定方式、设计费计取标准等问题予以明确,使合同既符合有关法律、法规的规定,维护双方利益,又要体现方案比选过程中的有关承诺,对于咨询单位的现场跟踪审计也在其中给予明确。
合同签订后,在开工前的第一次工作例会上,项目经理对需要建设方、施工方配合的问题进行阐明,建设对我方的职责也作了交代,希望施工方、监理方对我们的工作给予理解、支持和配合,体现我们咨询服务的合法性。
第二阶段:项目实施过程中造价控制。
项目施工过程造价控制主要体现在:隐蔽工程的签证计量、材料单价的控制、月计量审核、项目变更核算等。
施工过程中,按照项目控制计划中的要求,从施工队伍进场开工起,项目组每天安排装饰、安装人员到现场跟踪,项目组成员必须每天写跟踪记录,记录中列明当天已完成的工程量、工程中存在问题以及需要提请建设方注意的事项、当天已签的隐蔽签证单编号和主要内容、提请后面人需注意的事项等,记录当天提交一份给建设方并签收,留一份存档,除书面记录外,重要部位还需拍照留档。第二天,接任者首先仔细阅读前天的跟踪记录,了解工程进展情况,为当天的工作做铺垫。现场跟踪记录可作为隐蔽签证的审查、竣工结算编制、公司对项目组成员考核的依据,也便于建设方了解工程进展情况及应注意的问题。
对于隐蔽工程的签证,项目组要求一式四份,建设方、施工方、监理方、咨询方各式一份,首先施工方申报,然后监理方审核,咨询方收到隐蔽签证单后在面层覆盖前邀请建设方、施工方共同到现场核对,当场修改不合理之处后签字确认(咨询方确认人员至少两人),签证单经建设方签字确认后,最后交施工方盖章。
本项目为先改造后装饰工程,现场情况复杂,咨询员在现场跟踪时,对装饰前的原貌拍照留档,并要求施工方申报原柱、梁断面及位置,墙体部位、室内净高隐蔽签证单,如发现需做签证而施工方未申报的