房地产投资分析.doc

房地产投资分析概述
一、房地产投资的特点
房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动,以获得最大限度利润的经济行为。房地产投资包括房地产非金融资产投资和房地产金融资产投资。这里主要讨论房地产非金融资产投资即房地产实业投资。与其他项目投资相比,房地产投资具有以下特点:
1、房地产价格具有不断增值的趋势。
2、房地产投资可以获得多重收益、利润率高
3、房地产投资风险相对较小,具有保值增值的作用。
4、房地产投资可以获得非经济收益。
二、房地产投资分类
(一)按照投资主体不同,可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资。
(二)按房地产投资的经济内容不同,可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资和房地产管理和服务投资。
(三)按房地产投资的领域不同,可以分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资等。
三、房地产投资风险的种类
1、财务风险。只由于投资者或其他房地产主体财务状况恶化使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。
2、利率风险。利率的变化会波及房地产的销售市场和投资市场。
3、变现风险。房地产的流动性和变现性较差。
4、购买力风险。
5、经营风险。
6、社会风险。
7、自然风险。
四、影响房地产投资的因素
1、国际形势的影响。
2、国内形势的影响。
3、国家政策的影响。
4、地理因素的影响。
5、时尚程度的影响。
五、影响房地产价格的因素
1、一般因素。包括社会因素、经济因素和行政因素。
2、地域因素。只房地产所在抵押品的特性影响房地产价格的因素。
3、个别因素。可分为宗地条件和建筑物类别的影响。
房地产投资决策的程序设计
房地产投资决策程序按以下程序进行:
1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。通过市场调查,包括外销市场及其竞争力的渗透率。通过资源调查,政治、经济、工业、贸易、交通等,对拟建项目的必要性和现实性进行研究。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。所有这些需作多方案的论证比较,选择最佳方案。以研究建设项目在技术上的可能性。
3、财务分析与经济评价:计算项目的投资造价与土建、设备成本,投资效果分析,资金偿还办法、偿还时间。项目的利润及还本期,以研究建设项目经济上的合理性。
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划,这是研究建设项目的实施方案。
5、最后提出投资决策研究报告,得出结论性意见与建议,提供有关部门决策和审批。
房地产寿命周期与房地产投资时机
有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
(一)论证设计阶段
指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。
(二)筹措资金阶段
指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。
(三)项目建设阶段
指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。
(四)项目试运营阶段
指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。
(五)项目正常运营阶段
指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。
(六)项目设备维护阶段
指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
(七)项目修复改造阶段
指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
(八)项目拆除阶段
指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。
房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩:
1、房地产寿命周期