深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告.doc

龙岗爱联吉祥路厂房承租
可行性分析报告
二○一○年三月
龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告
一、物业现状
该物业位于龙岗爱联,吉祥南路东北、深惠路东南,居龙岗中心城约两公里。物业由一栋四层高的厂房、一栋四层高的宿舍(另有两层加建宿舍)、一栋配电房组成。
项目所处位置
物业占地面积约7000平米,总建面积约12000平米,其中,厂房建筑面积为8860平米,宿舍楼建筑面积为3000平米(含加建),配电房面积600平米。
厂房前小广场
厂房外观
厂房前有一个空地,可用于停车,厂房为框架结构、柱较多,但建筑质量尚可,除一楼外尚无发现有漏雨、裂缝等痕迹,有一部载重为2T的海力格货梯,配电室内设施已清空,但高压配电器还在,消防设施大多缺失。

厂房二层
厂房一层

厂房四层
厂房三层

宿舍为已间隔好的集体宿舍,每间面积约9平米。走道宽度1米,层高不足4米。
宿舍搭建楼
宿舍楼
宿舍内
宿舍走道

二、物业周边环境及配套
项目周边由深惠路、彩云路、吉祥南路围成的一个区域,离深惠路约300米,左邻工厂厂房正在拆迁,正对面是一片空地(现为垃圾回收站)、右邻是一个多层厂房。区域内以工业为主,设施较为破旧,项目所处的吉祥南路一带无大型住宅区,离项目500余米远的彩云路一带有数栋农民房。
项目所处的吉祥南路
项目正对大门口的垃圾收回站

项目右邻的厂房物业
项目左邻正在拆除的建筑物

商业业态多为士多店、湘菜馆、小旅馆、五金店等,除深惠路旁四海家居广场外,无大型商业。
项目800米周边小业态
项目300米处深惠路旁的家居广场

三、周边物业租金情况
经实地了解,周边物业租金水平大致如下:
项目右邻厂房:一楼为商业,面积300平,租金为8000元/月,25元/平·月;
院内一楼为厂房,面积100余平,租金为1300元/月,单价13元/平·月;
创兆科技园(距本项目约300米,该科技园由多栋高层物业合围构成,建筑较新,现厂房已招满,无空置):
一楼商铺:面积60平米,月租金1600元/月,25元/平·月;
二楼以上厂房:月均金8-9元/平·月起(每高一层,每平米租金递减3-5元);
项目左前方龙腾二路(距项目约300米)上的物业租金:
一楼商铺:面积约300平,租金8000元/月,27元/平·月;
二楼网吧:面积约300平,租金6000元/月,20元/平·月。
经以上样本统计所知,该地段租金价位:
经以上样本数据,该地段总体租金水平如下:
一、工业厂房
厂房
楼层
参考租金(元/平·月)
备注
一楼
13
南联第六工业区
(全新厂房),距项目约600米,租金包含物管费、垃圾清运费等杂费。
二楼
12
三楼
10
四楼

二、商业
一楼
26
商铺多为一楼小商铺,且多按间出租,大型商业办证困难。
商业较难做(KTV、网吧),半工半商(如4S店等)尚可。
二楼
20
三楼
15
四楼
12
总结:
一楼商铺在25-27元/平·月之间,最高不超过30元平·月;二楼以上商铺(按四层计)按25%递减,分别在20、15、12元水平上,四层租金均价为19元/平·月。
1-4层厂房(按4层计)租金均价分别在13、12、10、,·月。路边的厂房招租广告甚至还有6元/平·月起租的。
四、经济性分析
方案一:对物业进行适当改造后按商业物业出租,两个月押金,租金按月支付。但前广场业主要无偿提供给承租方使用(即不算在租赁面积内),若需加建,业主要配合报建。办理租赁合同备案时交给租赁管理所的租赁管理费等税费(%)由业主方缴纳并提供发票给承租方。
(1)、·月均价,·月均价;
(2)、物业整理费用(包括完善消防设施、补齐所缺水电管线等设施)按4万元计;
(3)、物业适当改造,以满足做商业的条件,按每平米80元的标准,计96万元,分10年分摊;
(4)、物业日常修缮及维护费,按5万元/年计;
(5)、招商人员工资、福利等,按3500元/人·月,人数暂定1人,第一年招商期按8个月计,以后每三年招一次,按2个月计;
(6)、物管(保安)人员工资、福利等,按2000/人·月,人数暂定6人计,三班倒,一班2人;
(7)、水工电2人,3500元/人。
十年租赁期内收支情况(各期收支预算见附表1):
改造后出租十年收支表(方案1,按月付租)




单位:元
年限
收入
成本
利润
备注
第1年
869980
2460000
-1590020
8个月免租