宁波江北城庄商业项目营销策划报告.ppt

带着问题去思考?
1、新三江口核心辐射区价值促动几何?
2、单层超万方的商业项目该如何定位?
3、改造为公寓或类住宅是否切实可行?
4、公寓之外,是否还有其他更好定位方向?
5、本案最终该如何具体操作?
关于市场
About market
2009年底,一系列政策相继出台,调控强度大、密度高,且全方位,将对2010年的房市产生重大影响。
房贷优惠政策终止,让各大城市二手房在去年底成放量成交。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,将明显抑制炒房投机。 五部门联合发布通知,明确开发商拿地首付不得低于50%,抬高了开发门槛。
随后,国“11”条出台,二套房首付不低于40%。
市场和政府的博弈加大;
卖方和买方的博弈继续。
政策相继出台,楼市进入调整期
宏观楼市
5点猜想:
首先是物业税。物业税开征方案已提交至两会,且已具备基础技术支撑,物业税开征有望在京深等一线城市试点。
其次是货币政策。10年1月、2月央行两次提高存款准备金率,所以,对于今年楼市的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。
再次是加息。准备金调了,加息还会远吗?但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域,因此具体执行还得由PPI和CPI而定。
再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现,中央无疑会提高房地产项目资本金比例,从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。
最后是保障房。政府将加大保障性住房的供应,尤其是廉租房建设。
百特认为今年的房市,流动性过剩和低利率的时代将一去不复返,投资投机需求将得到极大的遏制,开发商要想赢得后市,就必须理性面对,打好产品、品牌、价格三张牌。
两会奠定今年房市基调
2010年,宁波市区住宅供应量将近500万平方米。今年,,,。鄞州区仍是宁波市区的住宅项目主要供应地,占市区总供应量的33% 。
供应放量鄞州区占主导
宁波楼市
从宁波商品房市场发展来看,写字楼销售价格和住宅销售价格一直呈现倒挂,以绿城绿园和绿园大厦比较看,当前二手房市场绿园售价在2万元/平米左右,-,写字楼价格倒挂现象依旧。
写字楼价格倒挂现象依旧
2010年上半年宁波楼市将趋于平缓,价格仍将保持高位,成交量会有较明显的缩减。 09年的火爆房市将宁波房价冲到了一个高点,在很大程度上透支了未来的刚性需求,但从市场经济的供需关系来看,未来短期内供应量不足已成为不争的事实,所以,即使当前房价已涨到让人难以承受的地步但由于供不应求,市场下挫的可能性仍然很小。
百特视角