至祥2011年重庆空港新城项目定位报告.ppt

重庆空港新城项目
定位报告
前言
重庆
云锡集团
重庆登陆战
本项目是云锡挺进重庆第一场战役
以云南为大本营,立足大西南,大力发展区域中心城市的战略布局。
2011年,重庆战役拉开序幕
前言
本报告的主要解决问题是确定物业发展方向。我们不仅要认清区域价值、竞争环境及可借资源,并且要合理运用区域借势与差异化竞争,力争达到项目发展与区域发展的完美结合。
本项目由两个地块组成,一个是酒店用地,一块是住宅用地,如何确定和丰富地块物业类型、如何保证物业均衡发展、是本项目能否成功开发的关键。
本次调研时间较为短,信息获取量有限,对产品研究难以做到全面而准确,如有偏颇之处,敬请海涵。
在对项目所在城市房地产市场、经济以及项目所在区域作了细致研究后,我们根据项目特性,从云锡集团战略目标和项目特性入手,由此对项目进行定位……
目录
项目属性界定
分项产品定位研究
项目整体定位研究
市调总结
物业发展建议
1. 政策总结
2. 市场总结
3. 交通总结
4. 资源总结
5. 结论
核心问题界定
政策总结
市场调研总结
重庆作为四个直辖市之一,同时也是中国西南经济与金融中心,国家十二五重点战略发展城市,重庆将是中国新的经济增长点。
两江新区作为中国继浦东、天津滨海开发区的第三大经济开发区,是重庆十二五重点发展区域。
重庆户籍改革与旧城改造,将造就大批置业人群,重庆未来几年住宅市场需求旺盛,高端豪宅市场紧缺。
房产税,由于重庆特殊的房地产市场环境,相对于其它一线城市来说,会给客户带来少量心理影响,但对高端物业购买人群影响不大。
空港国际新城将是重中之重,重庆经济增长中的极点。
市场总结
市场调研总结
市场对高层豪宅需求量旺盛,从09年起销售速度迅速提升,单价对去化速度影响较小,关键看项目综合品质。
重庆市场现有豪宅市场主要是以洋房、别墅为主要物业形态,高层豪宅近两年才出现(如寰宇天下、协信公馆等),项目片区高层豪宅处于空白。
片区在售项目较多,并且已经拿地待开发的潜在土地供应面积较大,体量达171万方,成为渝北未来城市房屋供应的绝对主力;
,项目主要是以中高端项目为主,高端豪宅市场处于空白。
空港新城无论是高层、洋房或是小高层,三房都是绝对主力户型,占比94%,而两房和一房户型相对较少,去化也较快;
从面积来看,板块三房面积集中 106~130平米,其中高层的舒适型三房面积集中在106~110。
区域客户主要以渝北区为主,其中又以两路回兴客户居多,其次是来自渝中区,客户购房目的投资自住参半;
自主型客户为当地拆迁户和改善住房的二次购房者,而区域规划利好和未来巨大升值潜力巨大是投资客户下单的主要原因。
结论
市场调研总结
政策:
作为国家战略发展的重要城市,两江新区是重庆未来城市经济发展主战场,空港新城是重庆发展的重中之重,随着近几年城市经济的发展,高端豪宅市场需求旺盛,而近两年出的一系列政策的出台,对于高端豪宅市场客户的影响较小。
市场:
重庆豪宅市场主要集中在洋房与别墅为主,近两年高端豪宅市场需求逐步增加,而项目周边主要以高端洋房与高层为主,而豪宅与高层豪宅更是处于空白阶段。
交通:
随着重庆外环、三环以及空港新城配套交通的快速打造,区域交通的通达性更强,政府对于片区的整体规划,将吸引更多高端客户在此置业居住。而作为连接江北机场及会展中心的门户,展示及宣传更强。
资源:
中央公园、空港体育中心近在咫尺,与麓山森林公园、区政府相临,并与未来商业中心隔路相望,项目在片区楼盘竞争中更具优势、升值空间更大。
目录
项目属性界定
分项产品定位研究
项目整体定位研究
市调总结
物业发展建议
核心问题界定
分析工具
R1-1地块信息
R1-2核心问题
R1-3市场行情
R2客户期望
主体矛盾
集中矛盾