荆州房地产市场.doc

张华容 2013年1月7日
商业项目拓展选址要点
第一章“商业”释义共识
第二章商业选址基本要点
第三章商业立项调研的要点
第四章项目落地的辅助要素
目录
1、红星商业形态
2、爱琴海商业业态级功能
3、星银海商业业态及功能
4、商业结构
第一章:商业释义共识
1、红星商业综合体形态
双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。
单MALL之“爱琴海”:
第一章:商业释义共识
定位: 中端、区域型商业
区位:地处城市发展中商圈及社居民社区集中区域、规模较小或非
自持性物业
规模:小于或等于5万平方米
定位:中高端,主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人
群、时尚人群;品牌档次高于标杆企业10-20%,装修档次高于
行业水平20-30%。
区位: 一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域;
规模:10-20万平方米
单MALL之“星银海”:
2、爱琴海商业业态及功能
5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会所、星梦儿童乐
园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV,如果还有面积,可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚,缔造真正的城市商业中心。
第一章:商业释义共识
零售
生活配套
餐饮
合计
35%
20%
45%
100%
一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售\精品\餐饮\时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚\生活\休闲\娱乐之需;
业态
百货
影城
婚庆
高尔夫
儿童
大餐
超市
冰场
KTV
合计
面积㎡
20000
5000
6000
6000+
12000
4000
4000
16000
1000
4000
66000
一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费
高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群
第一章:商业释义共识
3、爱琴海商业业态及功能
3、星银海商业业态及功能:
星银海为社区茂,业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需,还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗,结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。
如表:
第一章:商业释义共识
业态
楼层
面积㎡
备注
主力店
超市
B1F
15000
必须为生活超市
零售集合店
1F
5000
快时尚或儿童/生活卖场
或电器
1F
4000
结合面积情况考虑
餐饮
风味餐饮
2F
800
地方有号召力的餐饮
连锁快餐2家
1F
800
中西式各一家
地方特色5家
B1F-2F
800
或1家美食广场
零售
超外零售
1F-2F
5000
服饰及饰品家居用品
配套服务
数码/电信2家
1F
500
含移动联通服务
便利店1家
1F
100
个人护理1家
1F-2F
300
屈臣氏等
钟表眼镜2家
1F-2F
200
各一家
银行\ATM
1F
50
有独立门厅
药房1家
1F
150
具备医保资质
洗补店3家
1F-2F
80
洗衣\修鞋\修表等
茶叶1家
1F
100
副食\糖果3家
1F-2F
300
知名连锁品牌和地方特色
烟酒\礼品
1F-2F
100
1-2家
合计
33280
3、星银海商业业态及功能
第一章:商业释义共识
可增加项
影院1家
顶层
5000
知名连锁院线
KTV
4000
大众中端消费
电玩
3F或以下
2000
与影院结合最优
大型主题餐饮
5000
考虑排烟和独立交通
美容或休闲会所
3000
可适当考虑康体类项目
服饰或集合店
1F-3F
5000
总计
57280
业态
楼层
面积㎡
备注
商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、
高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场
(不少于3000平方米) 等构成。
一、二线城市核心地段,含地下不超过6层;城市副中心、政府重
点发展扶持区域,含地下不超过5层;城市发展中的次级商圈、新
开发区、三线城市含地下商业不超过4层;
第一章:商业释义共识
4、商业结构