绍兴唯美品格市场2011.2.ppt

绍兴唯美品格
市场动态
2011年2月
壹
全国宏观政策
1、房产税
城市
重庆
上海
试点范围
渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南
上海市行政区域
税率
%、1%%
%
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均
销售价格2倍(含2倍)的,%。
本地居民
个人拥有的独栋商品住宅。
2、个人新购的高档住房。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交
建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房
家庭第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)
外地居民
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)
以上的普通住房
非本市居民家庭在本市新购的住房。
计税依据
应税住房的计税价值为房产交易价。
条件成熟时,以房产评估值作为计税依据
参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期
进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
税收减免
(一)对农民在宅基地上建造的自有住房,暂免征收
(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房
如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的,从当
年起免征税,如已缴纳税款的,退还当年已缴税款。
(三)因自然灾害等不可抗力因素,纳税人纳税确有困难的,可向地方税
务机关申请减免税和缓缴税款。
家庭全部住房面积人均不超过60平方米;
本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一
住房;子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成
年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人
才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新
购住房、且该住房属于家庭唯一住房的
重庆、上海房产税细则对比(1月28日实施)
全国
智威分析:总体而言,此次房产税重庆相对凶悍,而上海略显温柔
从短期来看,房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看,影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期,遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”。
房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看,上海和重庆出台的方案并不是十分严格,因此在需求没有大幅减少的情况下,目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。
房产税将影响刚需购房,其中上海按照人均60平方米的征收起点,这对首套自住家庭影响甚微,但会给改善型置业需求带来诸多影响。二套房首付升至六成对改善型需求打击也比较严重。人们对政策需要一个适应期,未来购房人肯定会更加谨慎。
重庆比上海的方案更加严厉。首先,重庆对独栋住房存量增量都增收;此外,重庆的税率也比上海高,是超额累进税,%,%,%。但重庆的征收面积比不上上海,重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右,三倍才开始征即15000元,统计显示,目前重庆超过15000元的房屋不超过15%,因此85%的房子不会受到影响。
全国
宏观政策
2、新国八条再度让楼市迅速降温
“国八条”政策核心内容(出台时间:)
①二套房首付比例
首付款比例不低于60%。
②非本地居民购房
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
③三限购
对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。
④税费
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
分析:2010年12月的全国楼市集体爆发,招致了1月份国家出台更为严厉的第三次调控政策“国八条”,该政策重点从银行信贷、户籍、限购和税收等方面,利用行政化的强硬手段限制投资炒房及投机行为,打击面之广已经在很大程度上限制了改善型需求,特别是高端改善型物业,对目前已经拥有2套以上的本地购房者和在本地拥有1套的外地户口购房者而言,在限购期限内购房权利受到了限制,而二手交易营业税的全额征收又将使得二手房市场呈现出观望氛围。
智威分析:
“新国八条”对市场的影响,将进一步挤出投资投机性需求,当然也同时会误伤到改善性需求。
对个人房贷的约束史上最严厉,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。房地产投资金融杠杆几乎消失,依靠银行信贷炒房几乎不可能,相信将来对于民间的房地产融资、对于房