郑州时代国际广场营销执行方案45p.ppt

郑州时代国际广场营销执行方案
谨呈:华之业房地产开发有限公司
郑州巨康房地产营销策划有限公司提案
2011-11-11
报告结构
项目营销策略
PART1
PART3
项目营销执行
PART5
PART4
市场描述
项目价格定位
PART2
项目解读
郑州2011年商品房成交分析
巨康观点:
“限购令”出台以后,住宅的投资得到良好的抑制,办公、商业地产投资成为新的增长极。
2011年1-9月份,整体看来,非商品住宅成交呈现出增长的趋势。七月份达到最高值。
随着“限购令”的继续执行,住宅投资已明显受到影响。办公、商业地产继续上涨的条件仍然具备。
巨康观点:
郑州九月份,办公用房成交套数为414套,,成交均价为8317元/㎡。
郑州市商务写字楼产品主要集中在郑东新区及金水区两个区域。中原区经过新一轮的大型房地产公司的运作,蓄势待发,将成为未来写字楼产品供应的另一大区域。
从9月份各区域办公用房销售均价上可以看出,郑东新区汇聚了目前市场上在售高档写字楼中得大多数。
郑州市
2011年9月份办公用房销售情况
区域
销售套数
销售面积
销售均价
二七区
84

7913
管城回族区
8
0 .12
10484
惠济区
0
0
0
金水区
43

11315
郑东新区
252

11932
中原区
27

8262
郑州2011年9月份办公用房成交分析
郑州在售写字楼分布图
郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高档社区、餐饮业、金融业等,形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境,联合中心、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦、绿地千禧广场、绿地之茵等中高端写字楼密集分布,使这里的写字楼市场极为活跃。
据统计,目前CBD已有400家各类企业或分支机构入驻办公,呈现出强劲的发展势头和带动作用。
除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻,深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻改区域。此外,不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业,也把这里作为创业和发展的重要平台。目前,以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速,聚集效应已初步形成。
郑东新区写字楼概况
巨康观点:
郑州市在售写字楼主要集中在金水区及郑东新区。郑东新区是目前市场高档写字楼的主要聚集地
随着郑州市房地产市场的不断成熟,对写字楼市场的需求也逐渐高档次化。从近两年新开发的写字楼产品可以看出,写字楼的规模、档次、配套、服务等方面,有明显提升。
写字楼产品的供应充足反应了市场的需求。但同时,写字楼产品走高品质路线、特色化路线将成为趋势。
成熟的写字楼产品不仅是依靠产品硬件的设施、配套来体现。另外最主要的评价标准还有,是否属于商业聚集地。租赁的对象是否属于行业领先企业。而项目目前所处区域,房地产市场处于起步阶段。周边配套仍需完善。