重庆主城写字楼市场度调研报告39p.pptx

重庆纬联地产
2013年2月
2012年重庆主城写字楼市场
年度调研报告
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2012年写字楼市场宏观环境研究
宏观利好
城市人均收入与竞争力飞速上涨,投资具备能力与价值的双重诱因
2001-2012年重庆市城市居民人均可支配收入走势示意图
重庆城市竞争力排行近三年变动情况
2012年重庆市城市居民人均可支配收入将超过21000元,按照重庆市政府“十二五”计划,到2015年,社会商品零售总额将达到6000亿。到那时,重庆将名副其实的成为西部的消费天堂。
城市竞争力排名的突飞猛进,让重庆的城市地位逐渐向国家中心城市靠近,按照目前的发展速度,假以时日,重庆必将比肩北京、上海、广州、深圳四大一线城市,成为真正意义上的全国五大中心城市。
从重庆城市消费力来看,重庆居民其财富较为充裕,具备强劲的投资能力,而城市竞争力的提升成为了重庆城市投资的价值保障。
宏观利好
全年CPI高位运行,货币资产化需求依然旺盛
2008-2012年实际利率与CPI走势图
进入2010年,全面进入负利率时代,进入2012年,CPI更出现高位运行,实际利率全年保持低点,现金价值大幅缩水。
负利率,高CIP,%,%,股市也陷入一片低迷,货币资金急需寻找出口,货币资产化意愿依然强劲。
宏观利好
调控政策冲击住宅市场,非住宅市场成为货币资产化出口
房产税
2012年全年宏观调控不断,限贷、限购、保障房、房产税均对商品住宅产生强力影响。
在本论调控中,其打击对象直面住宅市场,而非住宅市场并非本轮调控的核心。
新国八条营业税相关政策对象:调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。。
新国八条限购相关政策对象:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
新国八条差别化住房信贷政策对象:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
房产税征收对象:个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
调控以商品住房为主
宏观小结
1、经济环境向好,居民具备投资能力,加上城市价值不断提升,投资需求具备投资能力与投资价值的双重保障;
2、全年CPI高位运行,货币资产化需求仍然高涨;
3、调控政策大幅冲击住宅市场,非住宅市场成为投资避风口;
4、新区产业扶持政策推动新区办公物业需求上涨,形成刚需和投资的双重需求;
5、调控政策存在从住宅市场向非住宅市场转移的风险,但目前其风险难于抑制办公类物业需求的下降。
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2012年写字楼市场整体市场研究