天津商业大学俄罗斯没有方块.docx

天津市“渤海杯”
第十四届走进开发商房地产全程策划大赛
策划团队:俄罗斯没有方块
团队组长:钱飘(工程)
团队成员:王新璐(工程)于春晓(工程)汤梦玉(工程)李燕(工程)臧满春(工程)谢文璘(工程)
指导老师:王小明
目录
天津房地产市场分析
……………………………………….3
第二章项目分析
1. 项目规划用地分析………………………………4-7
2. SWOT分析………………………………………7-9
第三章项目定位
1. 项目简介……………………………………7-10
……………………………………….10-11
……………………………………….11-12
……………………………………….12-13
第四章项目规划设计
1. 项目规划设计说明……………………………………….13-14
2. 总平面规划……………………………………….14-18
3. 设计分析……………………………………….18-23
第五章项目开发计划
1. 项目整体开发方案……………………………………….23-24
……………………………………….24-25
第六章项目成本与费用测算
1. 建筑经济技术指标……………………………………….25-28
2. 规划范围……………………………………….28-30
第七章项目营销方案
1. 营销计划……………………………………….30-32
……………………………………….32-36
3. 营销策略……………………………………….36-38
第八章项目风险分析
1. 项目开发风险来源……………………………………….38-39
2. 项目建设阶段的风险……………………………………….39-41
……………………………………….41-43
天津房地产市场分析
从2007年天津房地产发展总体来说,受到全国物价上涨的经济形势影响,房地产整体呈现供不应求,房价上涨且增速较快的态势。在“十一五计划”中,天津被指定为“北方经济中心”,成为渤海湾地区的制造、物流、金融中心。机场扩容、港口扩容、海河整治项目、滨海新区开发等一系列基础设施开发措施使天津成为对于投资者具有高度吸引力的目的地。
一、供求分析 
从供给来看,随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立,越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景,本土企业的地缘优势已经变得不明显,而外地开发企业凭借着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场,从而形成市场上两支重要的力量,打破了原有的以本地开发商为主的开发局面,提高了房地产量的供应。
从需求来看,天津土地政策的改善,释放了天津长期压抑的房地产需求得以释放,同时,随着经济的发展,物价上涨,人们对持有货币不安全心理的影响,以及天津经济发展,当地居民对其发展持有较好的预计,地方购买力增加。
二、土地政策分析
2012年2月1日起,天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次上调。其中,%,%,本次普通住宅指导价格的上调,进一步扩大了普通住宅房源的范围。 
在二手房交易环节,同时满足建筑面积144平米以下、、成交价格低于市场指导价三个条件,则属于普通住宅。而二手房交易环节中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。本次普通住宅指导价格的上调,进一步扩大了普通住宅房源的范围,进而使得购房交易税费大幅缩减,在一定程度上缓解了购房者的购买压力。 
  近年来随着房价的上涨,近四成的房屋因价格因素而被划入非普通住宅范围,从而增加了购房者的税费成本。此次指导价格的上调将扩大普通住宅的范围,从而进一步降低购房者的税费成本。根据房屋的面积、距离上次交易年限、是否首套房等条件的不同,此次调整将使得购房税费成本大幅将降低。
三、价格分析
虽然新政对房地产市场产生了极大的影响,但房价并没有像预期的那样下降很多。因为经济发展较快导致越来越多的外地人口到经济发展快的天津来工作,导致居民住房需求增多,而土地资源又是有限的,因此,相对而言房价便会上升。
第二章项目分析



本项目规划区位于天津宝坻城区的北侧,京沈、津蓟高速、津蓟铁路和津围、通唐公路交汇处,紧邻天宝工业园、是宝坻区物流产业园的一部分,区位条件较好。而且规划用地北至霍各庄镇第二中心小学南侧规划路,南至宝中路,西至华北水电城规划路,东临巨龙古玩城规划路。