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亿城燕西华府策略执行报告
成全机构北京公司策划顾问部 2010-11-18
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报告目录
壹
背景、任务、要求
贰
项目研判及定位
叁
营销策略
肆
销售推广
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背景、任务、要求
贰
项目研判及定位
叁
营销策略
肆
销售推广
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区域精耕—持续精耕京西引领区域市场。
产品升级—亿城华府系产品的巅峰之作。
客户聚焦—聚焦再改客户京西财智阶层。
利润主体—2011年企业的重要回款项目。
背景任务要求
企业解读
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货币超发、通胀预期强烈,房地产成为民间资本的投资主要渠道。
宏观形势
别墅市场
区域市场
结论
背景任务要求
市场解读
%,经济增长平稳。
10月,%,再创新高;%。
10月,人民币贷款增加5877亿元,新增贷款较多。
10月,%,%,货币供应量快速增长。
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1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
1月11日
国十一条
1月18日
存款准备金率上调5%
2月21日
北京版”国十一条”
3月22日
暂停住房用地出让
3月19日
78家非地产主业央企退出楼市
“ ”
4月17日新国十条
4月30日限购令
4月16日综合评分竞买土地
5月5日住房公积金购房政策收紧
5月19日酒店改住宅禁售
6月4日确定二套房认定方式
6月28日住建部强调楼市调控不能松
6月4日限外令解除
7月15日二套房细则出台
7月12日三部委表态坚决遏制投资投机性购房
7月28日国土部建议保持现有房地产调控政策持续性
7月31日住建部本轮楼市调控不达效果绝不会放松
银监会的口头通知,暂停三套房贷
8月26日国务院重申抑制投机性购房
8月26日发改委建议进一步落实调控措施
8月24日发改委正研究开征房产税
李克强二次要求抑制房地产投机炒作
9月30日
新国五条发布
政府调控政策
政府解禁政策
政府表态声音
背景任务要求
市场解读
10月
各地限购令出台
需求角度调控,限购可能仍将持续,改善型需求受到抑制。
宏观形势
别墅市场
区域市场
结论
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供求走势分析
2010年别墅市场供求陷入低谷,1—10月份成交量为2761套,仅达到09年45%,预计全年去化总量在3000套左右,截止10月仍有存量1815套。
2010年度北京别墅市场,自4月政府开始调控后,供求持续低迷,月均去化260套左右。虽然在8月成交量出现反弹,但9月底的二次调控抑制了市场回暖趋势。
(注:1、别墅统计口径全市别墅,包含叠加别墅
2、2010年别墅统计时间截止至10月)
背景任务要求
市场解读
宏观形势
别墅市场
区域市场
结论
政策同时抑制了别墅市场的供与求,供求关系失真。
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