2013北京高端别墅御墅项目营销思路汇报86p.ppt

御墅项目营销思路汇报
谨呈:北京百顺达房地产开发有限公司
金网络业务一部
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目录contents
一、宏观政策及北京别墅市场分析
三、区域别墅市场分析
五、入市价格推导
四、本体审视
六、目标客群分析
七、营销思路提出
二、北京高端别墅市场研究
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PART1
政策及整体别墅市场
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收紧
1995年—1999年
1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》,要求严格控制高档房地产开发项目审批,国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村
别墅市场收缩阶段
高压
别墅市场高压下回暖
2000年—2005年
2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。
2006年—2009年
2006年4月,国土部明确别墅仅指独栋别墅,国六条出台后,国土部下达从严土地管理通知。2008年1月,国务院出台《促进节约集约用地的通知》。
严控
政策无效果,多种别墅量价齐升
政策回顾:自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差,七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。
全面严控
2010年—今
2010年,国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》:住宅用地容积率指标必须大于1。 2012年2月底,国土部再度发文强调,停止一切别墅类用地的土地供应。
高品质别墅成交价格稳步提升,低总价别墅供需两旺
近几年相关政策汇总
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“新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升,对豪宅置业客户影响有限。
土地价值的稀缺性、产品品质的综合性、成熟配套的优越性进一步显现。
高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。
从中国富豪及中国财富的增长速度来看,以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面。
当限购成为常态,购房者更珍视购房资格,希望一步到位。豪宅产品成为更理性选择。
北京豪宅市场向来以稳健著称,豪宅规模和品质不断提升,形成了独有的豪宅圈层文化。
短期来说,无论“国五条”细则执行得如何,对豪宅物业都不会带来直接的价格影响。
在未来不远的时间内,将看到预期的价格稳健上扬。
新国五条对别墅市场的影响
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北京别墅市场分析——供需关系及价格
年度
期房供应套数
期房成交套数
价格
2008
4269
1256
20895
2009
3539
4617
17428
2010
2853
2199
24995
2011
2987
1611
26172
2012
2639
2219
24082
与2011年相比,2012年全年别墅市场表现相对较为突出,市场成交迅速回暖,市场走向供需平衡,但由于一些低价产品的集中成交,让价格出现了一定下探。
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北京别墅市场分析——供需关系及价格
名次
项目名称
推广名
行政区
套数↓
面积(㎡)
均价(元/㎡)
金额
1
中海尚湖世家
延秋园
昌平区
380

17226

2
万通龙山逸墅
龙山新新逸墅
怀柔区
150

12705

3
誉天下
丽来花园
顺义区
139

24006

4
远洋傲北(巴摩梭罗)
远洋傲北嘉园
昌平区
135

19344

5
御汤山
玉汤山、玉汤山庄园
昌平区
125

25806