2011年5月重庆主城写字楼租赁市场简析.doc

由于目前市场上处于建设阶段的楼盘大量集中在下半年放量入市, 5月份重庆主城写字楼存量市场增量为0,,%,主城各区存量房及租赁行情的统计数据分别见图一、图二:
图一:重庆主城写字楼2011年5月租赁面积统计图
图二:重庆主城2011年5月租赁市场行情对比图
/㎡·月,%,主要是因为3月份交付使用的协信中心、朗晴广场等楼盘的租赁价格有所回落,同时部分甲级写字楼本月并没有物业入市,所以造成本月租金小幅回落;进入5月,小户型写字楼租赁成交数量减少,新增大面积写字楼逐渐增多,比如重庆国际贸易中心5月可以租售的整层物业超过5层近7000平方米的体量,另外像重庆世界贸易中心、未来国际、嘉年华、同聚远景等楼盘相继出现整层物业招租,也是影响本月价格波动原因之一。
从各个区域5月份的数据显示来看,由于不同区域的优势及定位都不尽相同,在动态参数上的差别也非常大。首先,渝中区可以说是重庆写字楼的诞生地,是传统的商业中心及新形势下的重庆CBD核心,在租赁市场上一直独领风骚,也是研究重庆写字楼的重点区域之一,从商业地产租赁市场来看,其存量市场是最大的,写字楼的跨度历史也是最长的。/㎡·月,长期以来,渝中区的租金出现小幅上涨的趋势,同江北区、渝北区的租金涨幅相比,涨幅很小,主要有两个原因:其一,渝中集中了几乎所有的写字楼类型,包括甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼及普通写字楼等,物业品质跨度非常大,不同物业之间的租金差距也就非常明显;其二,渝中区近些年由于地理位置的制约,已不再是企业选择物业的首选地,随着写字楼租赁市场向三北(江北区、渝北区及北部新区)地区转移,渝中区的租赁优势进一步缩小。
其次,/㎡·月,出现小幅上涨,从近两年的租赁动态来看,江北区租金涨幅非常明显,其原因有三:其一,观音桥商圈的升级以及重庆向北发展的趋势,企业在选择办公物业时,江北区是多数企业的首选;其二,江北区写字楼主要集中在观音桥商圈及辐射区域,位置相对集中,且存量市场并不大,总供应量不足48万平方米,除新交楼盘协信中心、朗晴国际外,大多数物业几乎为零空置率,租赁市场爆满;其三,江北区写字楼断层严重,只有普通写字楼及甲级写字楼两种形态存在,前者长期以来变动不大,后者是影响租赁市场的重要组成因素,也是影响租金价格的最大原因。
再次,渝北区从写字楼存量市场来看,无疑是最大,者最大原因是“星系列”写字楼的存在,整个“星系列”写字楼总体量超过100万平方米,除天王星及土星外,其他“星系列”写字楼几乎都是由政府主导招商或大型企业自持,真正进入租赁市场的不超过5%。/㎡·月,为主城区之最,原因有三:渝北区写字楼主要集中在北部新区,作为政府招商引资的最重要区域,产业链集中,辐射范围广;其二,北部新区为主城交通枢纽最为完善、畅通的地方,同时也是企业主最集中地区域之一,对物业需