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抵押贷款评估风险的防范
摘要:以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的发展,我国各类专业银行正向商业银行转变,而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此,对抵押资产价值的正确评估,以及抵押资产产权的确认,将是资金提供者普遍关心的问题。文章对抵押贷款评估的风险防范问题进行了探讨。
关键词:抵押贷款评估;资产产权;风险防范

一、待估资产产权的风险防范
资产评估机构接受委托方的资产评估业务后,首先要确定待估资产的产权,待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样,抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后,评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
。如有差异,必究;共原因,弄清来龙去脉并予以说明。
,必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前,必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等,以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
,还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样,以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。
,但产权证书却没有过户,此时除了要验证转让合同及付款凭证之外,一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件,以防止产权的重复抵押和虚假合同,最大限度减少风险。
抵押贷款中,最常见的就是机器设备和房地产评估,对房地产评估时,要求委托方提供的资料有:(1)房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证;(2)建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料;(3)经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程(特别是工业建筑)还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
对设备评估时,要求委托方提供的资料有:(1)设备原值的会计资料;(2)大型设备或高精尖设备的有关资料,如:购买合同、融资租赁合同;购买发票;设备说明书、运行记录,事故记录,大修理、技术发行记录;(3)电梯、压力容器年检报告,以及相关资料;(4)进口设备的进口批文、进口报关单,商检鉴定书等文件;(5)机动车行驶证等。
对于产权尚未界定清晰的资产,应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续,取得产权归属证明,方能进行评估。防范权证不齐,产权不清的风险。
二、评估方法的风险防范
众所周知,重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估,不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中,评估总是以持续使用为前提,采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押,实际上是资产产权的抵押,而并非资产本身的抵押。抵押期间,抵押资产的产权仍归借款人,抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能近期还款的情况下处理其资产的权力,以保证贷款的收回。因此,在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产,但无处置权。换言之,其产权虽然没有转移,但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的