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鸡飞蛋打的田园生活
一直向往农村田园生活的齐老伯于退休后,卖掉城里楼房,在郊外购置了一套独门独院的三间小房。可就在老两口享受乡下田园生活的时候,因房价飞涨,出售人反悔索房并得到了法律的支持。“无家可归”的齐老伯之损失该找谁赔偿,法律会支持他吗?
向往农村田园生活
1999年秋季,一心向往农村田园生活的齐老伯退休了,经朋友帮助介绍,与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定:,齐老伯交付定金5000元。待齐老伯交付购房款3万元的10日内,张某交房屋钥匙,余款3个月内交齐后,张某协助齐老伯办理过户手续。
签约的当日,齐老伯交了定金5000元,一周后交了房款3万元。之后张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯,齐老伯简单装修后搬家入住。两个月后,,并向张某交了购房余款。然而,令人未想到的是,在办理房屋产权过户更名手续时,虽然村委会出具了相关证明,可县房屋产权管理部门依据相关法律规定,以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由,拒绝为其办理过户手续。过户不成,张某安慰齐老伯及老伴说,“咱们双方有房屋买卖合同协议在,过户不成也没什么大不了的,将来政策允许了,或通过疏通关系有门儿了,随时都可以再办理。”
田园生活好景不长
此后,齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜,栽种了多种果树,通过劳动既锻炼了身体,又收获了丰硕的果实,老两口生活得有滋有味儿,好不快乐!更让老两口高兴的是,伴随城市外扩发展,郊外的土地与房屋价格飞快上涨,到了2012年年初,齐老伯这三间平房价值约50万元。
然而,就在两位老人沉浸在幸福的田园生活之中时,看着翻了好几倍的房价,张某开始闹心起来,他越来越后悔当初不该轻易卖掉房子。便找到齐老伯提出房子至今未过户,以后怕是永远过不了户了。政府不给过户的主要原因是你们为城市户口,是无权购买农民宅基地房屋的,可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字,现在我打算不卖了,这房子你们无偿使用了十几年,也不吃亏。齐老伯当然不能同意,当即予以拒绝。2012年3月中旬,张某以双方房屋买卖违法为由,向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法庭审理时另查明,齐老伯老两口系城市居民户口,张某系农村户口,该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。
为了打赢这场官司,齐老伯通过城里亲友,特意请来某法院退休干部(法律工作者)韩某为代理人。双方争议的焦点是:农房买卖是否违法。开庭审理过程中,张某方诉称,原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的,而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有一份宅基地。国土资源部(2004年)《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条(十三)规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》也规定:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只享有占有和使用的权利,没有擅自处分的权利。正是因此,争议房屋一直未能办理过户手续。因双方所签订的房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定而无效