西安ＸＸ商业综合体物业规划方案.ppt

西安XX商业综合体——物业规划方案1本次报告研究内容界定——一、最优物业组合与产品价值梯度打造。二、整体产品户型配比建议。三、项目园林景观打造建议。四、商House的市场可行案例。五、关于低碳环保的打造建议。2PART1.最优物业组合与产品价值梯度打造3前提:基于上阶段工作成果共识在DK6/,可实现多种物业组合。小高层作为明星产品,受到市场客户的认可,相对于高层产品有较高的价格实现度。小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品,同时引入小高层物业后经济效益更佳。因此,在不损失容积率前提下,项目产品形态组合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业4后续:基于上次沟通下的存疑问题12311F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。核心地块(DK6/dkDK7)最终物业组合。5——研究前提6临街商业:建议项目除临西三环外,全部规划排布两层临街商铺,—5米,进深12米,,,单铺面积约48-60㎡。460m500m300m临街商铺排布原则商业价值充分体现考虑商铺存活问题西三环为城市快速干道,商业氛围弱科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道,未来有较大人流量,具备较高商业价值鱼斗路规划路&沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业临街商业体量测算:酒店占地面宽:100m,集中商业占临街面160m,社区入口占临街面100m;因此,地块临街商业总体量为21600㎡【研究前提】7住宅指标:通过测算,未来DK-6/DK-,:根据初步规划排布结果,地块商业体量(底商+酒店+商业中心)㎡住宅指标测算:住宅总建面:512702(总建面)-67600(商业)=445102㎡住宅总占地:143600(总占地)-4000(精品生活配套区)-5000(五星酒店)=134600㎡住宅容积率:R=445102/134600=,在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后,DK-6/DK-,,。,【研究前提】8——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。9从西安总体市场的典型项目表现上看,小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差区域楼盘价格(元/平米)小高层高层价差高新蓝湖树9000-950080001000-1500长安万科城1--90001200-1500经开中央首府8000-90006500-70001500城南紫郡长安85007200-73001200浐灞骏景园6800-70006000800-,在浐灞、曲江等有资源的区域,价格差距较大,其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/㎡,而在城西、城南、经开等区域差距较小,在800-1500元/㎡。鼎正中央首府天朗蓝湖树万科城“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的,特别是在城西这边,容积率都比较高,小高产品能作为吸引客户的明星产品”。——园湖曲主策10