天津万科东丽湖三期别墅营销报告伟业46p价格策略推盘策略.ppt

万科东丽湖三期别墅报告嵌居生态, 坐享城事
——城市中感受自然
竞争分析
客户特征
产品解读
营销计划
目
录
鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性,我们对下半年的市场环境进行分析,洞察07年下半年的市场竞争状况
竞争分析
竞争分析——07年别墅市场分析
1、07年别墅市场主要供应的分布情况
天嘉湖
龙顺御墅
夏阳溪韵
风景湾
团泊
新庭院
原有项目
新面市项目
Town
中堂
大地
12城
梦都岭上林里
滨海
高尔夫
新悦庭
社会山
除TOWN中堂外,天津07年别墅市场主要集中在外环线周边
朗矩
2、07年上半年在售别墅项目供应情况
新项目(约120230平米,其中:独栋113300平米;联排7000平米)
独栋
联排
预计推出时间
单套面积
预计均价
供应体量
单套面积
预计均价
供应体量
天嘉湖
290-770
未定
15000/47套
270(3联)
未定
2430/9套
7月推出
龙顺御墅
500
16000
15000/30套
200-300(6/8联)
12000
4500/18套
6月推出
梦都岭上林里
250-350
8000
33300/111套
/
/
/
9月推出
新悦庭
350-500
15000
50000
/
/
/
8月
滨海高尔夫
300
8000
10000
220
(双拼)
8000
40000
未定
社会山
220—240
8000
4000
220-260
(2\3\4\5联)
7000
7000
6月认购
原有项目新推售部分(约128000平米,其中:独栋62000平米;联排:51000平米;)
独栋
联排
预计推出时间
单套面积
预计均价
供应体量
单套面积
预计均价
供应体量
朗矩
208-220
8000
20
持续
夏阳溪韵
180-240(双拼)
9000
15000
170-220(4/6联)
7500
11000
3月份推出
团泊新城
206-380
8000
60000
165(双拼)
6300
9000/65套
9月份推出
Town中堂
388
17000
2328/6套
255-292
17000
20000
5月份推出
大地12城
/
/
/
130—180
9000
8500/66套
6月中旬
竞争分析——07年别墅市场分析
3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总:
产品类型
估算供应面积
独栋
432200
双拼
89410
联排
165327
07年别墅市场供应量大,新增项目多,总供应量约58万。其中独栋产品的供应比重最大,约占64%;
新项目产品主要以独栋、双拼为主。
联排产品:主要产品来自于06年别墅项目的后期产品
竞争分析——07年别墅市场分析
竞品分析——竞争类产品分析
夏阳溪韵风景湾
7月开盘
9月开盘
剩余产品:联排43套双拼106套
联排形式:四联排和六联排两种
(独栋不开放)
面积区间:独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡
(233㎡-244㎡为三层)、联排180㎡-220㎡,
总房款:162万—219万(双拼)、209万—219万
(双拼三层)126万—154万(联排)
价格:
均价:涨幅500元/平方米左右,双拼单价:9000元/平方米左右,联排单价:7000元/平方米左右
销售情况:
处于顺销中,每日到访客流平均五组,年后样板间开放后双拼售70余套,联排售50余套,
下半年开放资源:主要已双拼产品为主,开盘时间7月和9月,联排产品持续推售,
项目二期占地1000亩,,现正在规划中,年底将推出二期公寓产品。
成交客户特征:政府官员、海归创业资本人群、外企高管,主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70%
竞品分析——竞争类产品分析
朗矩天域
剩余的主力产品:剩余主力产品多数已双拼、联排,剩余资源双拼14套、
联排20套、合院12套、独栋5套。
价格动态:
基本稳定,8000/平米(联排)、12000/平米(双拼),
总房款180万—160万(联排)、380万—320万(双拼)
、800万—700万(独栋)
下半年的推盘节奏:下半年主推双拼、联排产品,现在别墅产品已向洋房产品转型,
联排总价区间180万—160万、双拼总价区间380万—320万。
成交客户特征:客户大多数来自东丽区、河东区、河西区、南开区所占60%、
外省市占20%、其他区域占20%,客户职业主要是以自营为主,置业目的外省市客户
用来投资,本市客户