房地产项目合约策划.doc

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项目合约策划 36
(一)项目概述 36
(二)招标分判 40
(三)材料及设备采购 42
(四)建安成本控制计划 43
(五)人员配置 46
(六)小结 47
项目合约策划
(一)项目概述
1. 目的
本项目由于项目工程内容复杂,项目管理要求高,为预控、指导下一步的工程管理,协调合约各方关系,控制成本管理工作,有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
2. 合约管理架构
见项目合约管理架构图。
合约管理架构图
有限公司
合约关系
桩基工程
土建总承包
现场照管包
监理工程
精装修主分包
机电主分包
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主要甲供物料
专业土建分包专业精装修分包专业机电分包及设备
外墙面砖
临时供电工程
外墙涂料工程
橱柜及台面
屋面瓦
消防系统
进户门工程
卫生洁具
燃气工程
铁艺栏杆工程
龙头、花洒
铝合金型材
电梯供应
智能化工程
铝合金门窗
成品门、门套
阀门采购
空调、通风
交通划线工程
热水器
标准配电箱
有线电视
景观工程
木地板、踢脚
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3. 合约分判总体思路
本项目拟采用不完全总承包模式。为控制成本,可能有较多的专业分包单位和供货商,而主包单位需完成主体结构施工、内外粗装饰施工及强电工程的施工(根据以往项目经验:机电主分包并入土建总承包,可以减少很多因交接面问题引发的签证,且几乎所有总承包单位均具备机电施工资质),并承担现场全面管理的责任。所有指定专业分包,需与我司及总包签订三方合同,明确相互关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况,合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。
定标原则按集团及公司制定的原则执行。为了降低成本,在发标时不明确定标单位数量。
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干,对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。
除主包工程以外,专业工程(特别是机电安装系统)分项较多。具体而言,中海胥江项目在土建结构工程和装饰工程方面,即包括以下专业分包:桩基工程、深基坑围护及支撑、铝合金门窗工程、外墙石材涂料工程、室内粗装饰工程、室内精装饰工程、
外总体硬景及绿化工程等;在机电安装方面则涉及弱电系统、电梯工程、通信系统、中央空调与通风系统、泛光照明系统、消防系统等,其中尚有大量的甲供设备及物料。
4. 标段划分
由于项目开发时间紧迫,设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定,图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位的需要,为保证项目按期开工,我们拟分两阶段进行总承包工程招标,沿区域为一个标段,剩下为另一个标段。其它分包按照专业划分标段。
5. 时间节点控制思路
本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与设计部、项目部和发展部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因,寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
6. 工程量清单编制原则
鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性,计划参照集团发布的各类分判工程参考清单并结合公司以往项目的清单格式,进行清单的编制。并根据ERP系统的成本科目的要求对本项目主体工程的工程量按照地上、地下以及不同的物业类型对结构、建筑等进行分别计算,对专业分包的工程量按照《》的科目分类进行分类计算。
7. 工程价款支付
本项目工程价款分按里程碑和按月支付两种,一般不支付预付款。在施工过程中为了能够及时掌握建安成本实际变动情况,良好的控制建安成本,我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认,对变更价款在一个月内审定,款项在次月的中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下,主包工程在具备结算条件后六个月内完成结算工作,分包工程在具备结算条件后三个月内完成结算工作。
8. 不利因素分析及应对措施
本项目定位较高,工程技术性强、系统复杂、专业性强,加上工期较紧,对合约分判的速度和质量要求较高,在合约人员有限的情况下,如何快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此,我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划,并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊,使责任到人。每周须召