某县居民区物业管理调查报告.doc

某县居民区物业管理调查报告
随着城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出。为此,根据调查发现的问题和解决办法谈点个人意见:
一、基本情况
在县房产局物业管理站获悉,截止到2014年X月末,,共有住宅小区262个,计665栋。全县共有XX家具备三级资质的物业公司,共管理XX个小区,占小区总数的22%;单位自管57个小区,占小区总数的22%;业主自治、自发管理132个小区,占小区总数的50%;弃管17个小区,24栋,占小区总数的6%。
二、存在的问题及原因
(一)业主对权利义务的认识不对称
随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对物业管理部门不断提出高标准的服务要求,可是有相当一部分业主对自身应承担的义务却认识不清。有些小区的业主来源阶层混杂,文化层次、素质修养参差不齐,个别业主只要维权不要义务。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强,“产权归己,维修自理”的观念没有树立;二是不服从管理,乱扔、乱倒、乱装修、乱搭建现象屡禁不止,自律意识淡漠;三是不按时交纳或不交纳物业管理费。尤其是老旧小区,不交费的理由多种多样,物业服务不到位自不必说,房屋质量问题、开发商遗留问题、供热不达标、邻里纠纷等问题都作为不交费的理由。如此恶性循环,直至物业部门服务质量下降,甚至干脆关门走人,广大业主也深受其害。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理部门之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决。
(二)物业公司管理服务的定位不准确
我县物业管理部门从业人员文化层次普遍较低,素质不高,很难树立科学的管理和服务理念,加剧了业主和物业部门之间的矛盾。主要表现在:一是某些物业管理部门员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,更谈不上主动帮助业主排忧解难;二是一些物业管理部门缺乏专业人员,复修率高,甚至不懂乱修乱改。公共设施设备日常维修是物业管理一项重要工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理部门的服务质量不满意,甚至出现矛盾;三是部分物业管理部门从自身经济利益出发,出租车棚、私搭滥建、用于经营谋利,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
(三)老旧小区基础条件不配套
我县物业管理住宅小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区;二是实行半封闭管理的住宅小区;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区。其中,老旧住宅区面广量大,建设标准普遍不高,历史欠账多,硬件环境、公建配套、公共秩序、管理运转等各种矛盾突出。
具体表现在:一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低,无法建立市场化管理运作机制;二是治安防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生;三是安全隐患严重。近两年来部分旧小区业主多次反映所居住旧小区房屋共用部位、共用设施设备急需大、中修,更新改造,特别是1990年前建的住宅楼房存在房盖大面积漏雨、地沟供排水管线老化问题,女儿墙严重裂缝并开始倾斜、外墙瓷砖脱落等安全隐