江苏宝润置业连云港项目规划策略案.doc

江苏宝润置业连云港项目规划策略案
前言
房屋建筑,乃系百年大计。
建筑理想的实践,与利润目标之追求原是不动产经营中并行不悖之事。
本案之开发,主旨乃在提供投资兴建购房者一个正确无误的投资购买方向,并说明一个经由缜密的市场调查,可行性分析研究,商品策略的探讨,以致销售策略的考虑突破等,目的在于能使商品个性更加突出,利润目标更为客观,同时,销售目标更可轻易达成。
由于时间之仓促,资料之缺乏,认知之尚浅,尚望本方案之提出,但能聊尽绵薄,有所建议。
目录
第一部分市场 4
I 连云港市场 5
II 区域市场 11
III 项目基础 13
IV 竞争对手 14
第二部分项目 20
I 项目定位 21
II 客层分析 23
III 主题地产 24
IV 规划思维 26
V 项目开发战略发展理解和论证 36
第三部分销售 39
I 营销策略 40
II 营销方式 42
III 预见风险 43
第一部分市场
MARKETING
连云港市场
城市简介:连云港市,江苏省辖地级市,位于江苏省东北部。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。主导风向为东南风。由于受海洋的调节,气候类型为湿润的季风气候。气候特征:四季分明,温度适宜,光照充足,雨量适中。日照和风能资源为江苏省最多,也是全佳地区之一。
城市性质:新亚欧大陆桥东桥头堡,我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、风景旅游综合发展的海港城市,远景发展成为国际海港城市;
城市规模:总人口465万。2000年,市区总人口81万人,城市人口58万人,;2010年市区总人口109万人,城市人口88万人,;
规划区范围:包括市区行政区范围830平方公里,烧香河南(市区行政区外)46平方公里,机场控制区12平方公里,总面积888平方公里;
城市形态:规划城市形态为“市双城”式布局,即由新海城区、连云城区组成。新浦是全市政治、经济、文化中心,地方工业集中的地区。连云作为港口、开发区、保税加工区,是连云港市的涉外、贸易、旅游窗口。突出海州古城和连云海滨城的特点。
总体布局:规划形成13个居住区、9个工业区、4个仓储区;市级中心位于新浦区解放路、盐河路、朝阳路、龙河路围合地带,面积400公顷,连云副中心位于中云火车站以东地带,面积200公顷。
近期建设规划:规划在浦东片区,东盐河以东,学院路以西,朝阳路两侧建市级行政、文化中心,安排有行政中心大楼、部委办局办公楼、会议中心和附属配套用房,以及市级文化、科技中心、图书馆、妇女儿童活动中心等。
连云区、新浦区、海州区三个区则以行政区划调整为机遇,跳出老城,开拓新区,分别建设新的区级行政中心。
区域性国际商务中心以现有国际展览中心为依托,港口、铁路、公路运输为基础,构筑物流、信息平台,确立连云港苏北国际商务中心地位。
体育中心规划选址在凌州路南,淮海工学院北侧、科苑路与学院路之间,2005年完成建筑面积约2万平方米,以迎接第十届全运全在江苏省召开。
规划在宁连公路东、西两侧,北起凌州路,南至公园南路,在现有淮海工学院等院校基础止,建设大学城,以大力提高连云港市的高等教育水平。
规划在解放路、陇海路建市级商业中心区,巨龙路与朝阳路,以及连云区行政中心西侧分别兴建两个区级商业中心。
远景规划:
     (一)、连云港城市空间发展长远构想
实现“活力之城、生态共生城市、最佳人居城市、海滨山水城市”的城市空间发展目标,构筑连云港“拥山·抱河·海上连云”的远景城市空间构架,发展多个城市组团,从而完成连云港由双组团到以新海城区和连云城区为核心的双核多组团城市的飞跃。
     (二)、远景空间发展时序
阶段一:完善双组团结构,形成现代化城市框架
新海城区和连云城区划定东西沿展的最终边界,保证两城区间一定的生态空间间隔,并加以严格控制。当双组团结构相对稳定时,中心城区人口规模将达到约120万人。
阶段二:发展浦南片区,拓展产业发展空间,增强城市实力。
浦南片区发展用地约25平方公里,容纳人口约25万人。并且仍有进一步扩展的余地。
阶段三:寻求发展动力和机遇,适时建设台南片区
 台南片区控制发展用地约25平方公里,容纳人口约25万人。
 阶段四:建设台北“海上连云”,提升城市功能,“海上连云”发展用地约6平方公里,容纳人口约6万人。
市场需求展望
从政策角度分析
拉动内需仍是今年经济工作的重点,而房地产业的较大增长潜力和高关联度将成为拉动内需的主要动力。
2004年为保持国民经济一定发展速度,中央仍将继续实施适度扩张的财政政策和货