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中小房企非典型拿地模式初探

一、中小开发企业可持续发展困境
中国论文网/3/view-
目前,土地一二级市场中中小开发企业难有作为。一级市场方面,大型房企自身所具有低成本多渠道融资能力,标准化带来的效率与成本管控,工程承建单位的高话语权及采购材料等的高议价权等多重管控下,成本优势明显,继而能在土地市场中取得压倒性优势,表现在热点区域“地王”频现,刷新速度越来越快,“地王”,“地王”。二级市场方面,以市场的并购重组为例来看,中小房企都难以抗衡,,%股权,中海并购中信,保利收购中航地产等一系列并购频现,且2016年房企兼并重组的金额同比增长150%。
新导向趋势之下,未来自持经营与高门槛成为进入壁垒。“限制地价+竞价自持+自持年限”发展趋势下,热点地区市场已经开始从销售转向自持经营,万科先是在北京海淀以109亿元拿下两宗100%自持住宅地块,接着在广州以36亿元摘得两宗50%自持地块,佛山25亿元+100%自持+自持70年继续拿地。而上海则采取“招标+挂牌”复合模式,住宅第一次实行三宗地中,保利、中海、中建最终拿地。在此新导向趋势下,中小企业基本上很难参与未来的开发之中。
在目前土地稀缺性进一步凸显,一线开发企业挤压之下,自持经营趋势变化中,中小开发企业自身的灵活、细分等优势逐渐消失,已经不具备公开市场下的竞争力,土地储备难以为继,很可能沦为项目公司的风险下,找到可持续的发展模式,将是关键。
二、转型压力下非典型性开发拿地
在目前市场态势下,�榱搜罢倚碌母呃�润增长点,产业地产成为获取更高利润的开发模式,其所具有的零地价、低融资成本、高回报等成为转型拿地新选择。中小开发企业由于本身的局限性,很难彻底转型为产业地产运营商,特别是在城市运营、产业运营、物业运营等方面难度较大,其转型是介于传统开发企业向产业运营企业过渡阶段,所以过渡期开发拿地特征明显,具体来说有以下非典型性特征:(一)热点城市产城融合区域中拿地;(二)地块要保证综合用地属性(工业用地+经营性用地),必须有足够可销售型物业(住宅、商办);(三)优惠政策在开发之前实际落地。
三、找准政府痛点,从顶层设计中寻找突破口
目前的大环境之下,中小开发企业要想在热点区域拿到土地,必须找准政府痛点:政绩和可持续性收入,即龙头企业或高科技企业落户带来的影响力,产业链发展诉求,以及持续性收入,继而通过税收优惠和定向招标的拿地优势,进行跨界整合。由此需要充分分析目标区域所具有的资源禀赋,将具有吸引力资源整合到本区域。一方面从产业升级的主攻方向上靠拢,对能够参与世界生产分工具有技术比较优势的资源进行整合,寻找突破口,如启迪控股通过高新科技在各地拿地兴建的启迪科技城;另一方面,要从推动产业顶层设计更新或变革的角度,进行引导、整合,如华夏幸福的固安模式。目前无论是传统房企,还是一些较早涉及的产业地产开发商,无不是从政府的痛点入手,在当地顶层设计中寻找突破口,从而以极低的成本甚至零地价获取综合性用地。
通过大型企业总部或依托总部构建的产业园区,一方面可以解决政府对长期财政收入的渴望及招商政绩需求;另一方面合