东湖天堂项目经济评价可行性研究报告.doc

“东湖天堂”项目经济评价
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
目录
一、项目概况·······························4
二、市场调研分析···························6
三、项目综合定位··························16
五、项目发展计划··························20
六、项目总投资与融资方案··················21
七、项目经济效益和财务评价················28
八、风险分析与对策························30
九、附表··································
31
十、报告小结······························38
第一章项目概况
1 项目开发背景
根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实甘肃的经济发展丶推动庆阳市的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。
庆阳市拟对人民居住环境进行建设改造,使其为庆阳市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。
项目名称:“东湖天堂”
3建设地点:东湖公园
4 规划用途:居住、商业
5 建设单位:甘肃一建
6 资金来源:本项目建设资金由甘肃景程房地产有限公司自筹和银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。
7 工程概况:
“东湖天堂”项目占地面积总计50000m2,住宅为总建筑面积的70%,非住宅为总建筑面积的30%,其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%。建筑密度30%。住宅部分为高层和多层两种类型。
8 项目位置及用地现状
该地位于东湖安居小区以北,九龙路以西,东湖公园以南。该地周边环境状况:
该地块形状较为规则,基本呈正方形,有利于土地开发。该地块处于西峰城区中心地段。本地段周边道路发达,交通便利,商业、生活配套完善。
9项目规划用地设计条件
根据庆阳市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定,本项目的用地规划设计条件如下:
规划设计条件
用地性质:居住、商业、办公(兼容旅游业) 容积率<=
: <=30%
:>=28%
:住宅2泊|3户,公建1泊位|150m2建筑面积
:主出入口方位九龙路以西
:多层1:,高层1:,具体按《庆阳市规划管理技术规定》
:90m2的480套,150m2的480套,250m2的480套,
:按《城市居住区规划设计规范》配置
、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积(容积率部分)30%控制。
第二章市场调研分析
一房地产市场分析
1庆阳房地产现状:房地产市场是区域性市场,经济、社会、投资环境、人文等因素都会影响房地产市场的发展。庆阳市的房地产开发虽然起步晚,但发展较快,商品房已成为居民改善住房条件唯一渠道,西峰是全市的核心区(下文的庆阳市专指市区),开发力度强劲、开发场面红火,市场价格一路走高,即是在今年的调控政策下,房价也未出现停涨回稳的迹象。
2010年,庆阳市共安排住宅与房地产开发项目45项,;开工52项,,。房地产开发竣工量与销售量大幅增长。2008年以来,庆阳市房地产开发进入快速发展期,开工量节节攀升,销售量也相当可观。在投资、销售较大幅度增长的同时,商品房价格依然呈现上升态势,庆阳房价依旧不断攀升,2010年年底,世纪大道两侧几个楼盘的房价已达到每平米4500元以上,部分高层已经突破5000元/㎡大关(如雄越小区顶层5000元/㎡、世纪城个别5100元/㎡)。
近年来,庆阳市国民经济发展快速,居民收入有了较大幅度增长,因此居民住房需求大,再加外地在庆人员对住房的需求,拉动了房地产开发。在需求增大的刺激下,商品房价格从2008年以后一路上扬,截止2010平均价格涨幅已超过50%,部分商品房价格涨幅更是接近60%。
商业地产是一个持续发展、永久性的产业,与住宅开发完全不同。商业地产不仅对房地产,对城市经济的发展、市民消费品位的提升以及带动其他行业发展都具有非常重大的作用。庆阳市商业地产起步比较晚,大多是以商住结合的形式建设。所以其建设面积以及销售量比较有限。2009年庆阳市商业均价在4000
元/㎡左右。庆阳市最大商业街圣鼎国际步行街整体为商业步行街、四星级酒店和小高层住宅在内的大型综合性地产项目,其商业价格在6000元/㎡以上。
以下是关于2008年-2010年庆阳市房地产住宅及商业市场开发情况的一些图表:
2008年-2010年庆阳市房地产(住宅)市场概况
竣工量(