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购房消费行为模式分析
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2001年03月14日22:16 我来说两句(0)
  一、影响购房的外部因素
  1、社会文化环境。首先是消费文化。消费文化主要体现在住房消费观念和消费心理上。勤俭持家是中国人的优良传统,但人们的投资意识比较薄弱,绝大多数居民购房是为了改善住房条件,用于投资的不足一成。中国人的另一大传统是量入为出,习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的,而对于西方盛行的提前消费还是不适应。其次是社会阶层。对于购房者可以按收入、财产、教育、职业等指标进行划分,再加以一定的权数,然后加总,按总分的大小来划分不同的购房阶层。这种分层方法,从另一个角度可以作为房地产开发商进行市场细分的标准,因为归属于同一社会阶层的购房者可以认为是同质的,其购房行为具有很大的相似性。再者是参考群体。对于具有象征性的产品,主要的信息来源于人际沟通,即从参考群体那里搜罗信息,而不是借助于客观的或大众的信息传播源。住房就是具有这种属性的产品,它能在很大程度上体现出个人的社会地位和生活现状,因此,很多人会考虑到住房的这一特性,在购房的过程中更倾向于亲戚朋友的介绍或推荐。
  2、社会经济环境。①生产力水平。住房消费水平直接受制于社会生产力发展水平。在一定的生产力条件下有一个固定的住房投资比例,住宅建设的过度投资容易导致泡沫经济的产生,不利于国民经济的进一步提高。②住房政策。住房政策是国家对购房消费实行宏观调控的一个有效手段,特别是我国正处于住房制度改革的关键时刻,政策对购房行为的作用更是不可忽视。政策的调控作用可以从土地出让一级市场、住房二级市场、财税、法规等手段来实现,达到提高人们居住水平的最终目的。③住房金融。住房金融对于购房支付能力的提高起到极大的促进作用,任何一个国家住房消费的发展都离不开金融业的大力支持。跟住房消费相关密切的金融方式有住房建设基金、住房公积金、个人购房抵押贷款、住房合作社。
  3、住房供求关系。①住房供给。住房供给对住房需求的制约可表现在这几方面:第一,总量供给的制约。由于房地产生产周期长,特别是短期内土地、原材料等生产要素的供给是无弹性的,这就决定了短期内住房的供给也是无弹性的;从长远角度而言,土地在不同行业之间是可以调配的,因此住房的供给是具有弹性的,会随市场价格的波动而波动,其波动的程度取决于住房的边际供给。第二,供给价格的制约。这是由技术水平和劳动生产率所决定的。住房的价格以成本计价法为主,包括土地出让金、建筑成本、各项税费及一定的利润,再根据竞争楼盘的价格进行适当的调整。第三,物业定位的制约。住宅定位包括地段、房价、档次、户型、环境等方面,住宅不像其他商品那样可以通过不同区域、不同时日、不同商家对同一产品的各个方面进行比较,“过了这个村,没了这个店”,不可能有完全相同的住宅。②住房需求。住房需求制约因素主要来自决定购买力的收入水平和金融资产状况,现有的住房消费水平和消费结构也是影响住房需求的重要因素。住房消费水平不仅包括消费品数量也包括消费品的质量,可通过人均住房面积、户型结构、室外环境质量等指标反映出来。
  二、影响购房的内在因素
  1、动机。购房动机按不同的标准划分。按动机的具体程度划分,分为初始动机和第二位动机。初始动机是导致购房的原因,一般有这几种:①解决自身居住需要;②为解决子女居住问题;③改善居住环