投资方案的比较.doc

房地产投资项目方案选择
一、投资方案的类型
假如可以接受的方案很多,而资金有限,则如何进行方案选择,以使有限的资金得到最佳的利用呢?值得注意的是,方案之间的关系不同,则方案选择的指标和选择的结果将有很大的不同。为了正确地进行多方案选择,首先必须搞清方案之间的关系,即方案的类型。依据方案之间的关系,可以分为独立方案、互斥方案和混合方案。
(一)独立方案
独立方案是指方案间互不干扰,即一个方案的执行不影响另一些方案的执行,在选择方案时可以任意组合,直到资源得到充分运用为止。例如想投资开发几个项目时,这些方案之间的关系就是独立的。
更严格地讲,独立方案的定义是:若方案间加法法则成立,则这些方案是彼此独立的。例如,现有A、B两个方案(假设投资期为一年),仅向A方案投资,其投资额为200万元,收益为260万元;仅向B方案投资时,投资额为300万元,收益为375万元。若以500万元同时向两个方案投资,收益正好为635万元,则说明这两个方案间加法法则成立,即A、B两个方案是相互独立的。
(二)互斥方案
互斥方案是在若干个方案中,选择其中任何一个方案,则其他方案就必须被排斥的一组方案。例如在某一个确定的地点有建商场、办公楼、住宅等方案,此时选择其中任何一个方案其他方案就无法实施,方案具有排他性,因此这些方案间的关系就是互斥型的。
(三)混合方案
混合方案是上述独立型与互斥型的混合结构,具体说是在一定条件(如资金条件)制约下,有若干个相互独立的方案,在这些独立方案中又分别包含着几个互斥型的方案。例如某公司欲开发几个项目,而每个项目分别有几个方案,如A地块有、,B地块有、,C地块有、、等互斥方案。但由于资金有限,需要选择能使资金得到充分运用的方案,这时就面临着混合方案的选择问题。
二、投资方案选择的主要方法
(一)独立方案
。在某种资源有限的条件下,从众多的互相独立方案中选择几个方案时,采用的评价指标应该是“效率”,通常“效率”可用下式表达:
这里的“制约的资源”是广义的资源,可以是资金,也可以是时间、空间、面积等,要依问题内容而定。因而,上述表达式不仅仅对投资方案有效,对其他任何性质的独立方案选择都是有效的评价指标。例如,在繁华地段开发商场项目,要求早建成早投入运营,则有限的资源就是时间;如果出租的仓库按体积计价,则有限的空间就是制约的资源数量。对于投资方案,这里所说的“效率”就是投资方案的内部收益率。
。用下面的问题为例说明如何进行独立方案选择。X公司现有资金2000万元,欲开发A、B、C三个项目。每个项目需求资金1000万元,预计的投资收益平分别为10%、20%、30%,项目的期限为一年。该公司如果不将此款用于开发A、B、C,运用于其他机会的利率最高可达8%。X公司可以从中选择一两个项目作为投资对象,当然也可
以都不开发,因而A、B、C三个方案对X公司来说是个独立方案的选择问题。因为投资收益率最小者(10%)大于公司的其他运用机会的利率(8%),则对X公司来说,A、B、C三个方案都是有利的方案。但X公司仅有2000万元的资金,无法同时满足三者的需求,于是X公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25%借给X公司1000万元,这时,X公司将如何决策?
为了简捷无误地解答上述问