房地产抵押物风险分析（下）.doc

房地产抵押物风险分析(下)
三、导致房地产抵押物资产贬值的主要风险类型
除了房地产市场的波动导致抵押物资产价值发生变化之外,我们还应关注以下几点可能导致抵押物资产贬值的主要风险类型
1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值
若抵押物用于租赁,则市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同,及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权影响,即使实现抵押权,将抵押财产转让给债权人或者第三人,抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。
长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人(极可能是借款人的关联方)。
2、处置难导致抵押资产贬值
主要为以下几种情况:
(1)大宗抵押物(评估值在1亿元以上)如整栋大厦、整栋商场等,处置时由于购买该物业所需资金量大,一次性买断的买家少,受众面狭窄,变现难,往往会导致无法处置或处置价格较评估价格大幅降低;
(2)对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物,如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施,处置将非常被动。另大商场内部的小店铺,其交通及人流依赖大商场的整体运营情况,若大商场整体经营状况不好,且大商场和小店铺分别抵押给了不同的银行,处置起来将会很困难,特别是小店铺抵押物,买家往往不太接受,极可能有价无市;
(3)对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中,因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,目前尚未有专门的法规解决集体土地的流转问题,因此银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出较高的成本。
(4)工业企业分幢分割抵押,分开处置将大大降低抵押物的价值,如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置;
(5)非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差,变现能力差。
3、车库抵押风险:
(1)人防车位:根据本市有关车位的相关规定,人防属国家所有,任何单位及个人不得转让、抵押。另外,根据相关规定车位的转让优先在小区内业主之间进行,不宜向社会公开交易,故车位的价值不属于公开市场价值,处置时可能带来贬值风险。
(2)车库抵押时,往往很多产权证为一个大证,并未对每个车库面积进行分摊,也没有具体的车位个数,评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。
4、评估中的疏漏导致抵押资产贬值
(1)土地基本情况未详细核实
房产证载土地用途与实际用途不一致,如证载土地用途为办公,实际房屋用途为住宅,评估公司如果完全按照房屋类型为住宅用途进行评估,则会高估了抵押物的价值,此类房地产应该按照非居物业合理评估其物业价值,根据前面所述,非居物业的交易税收成本是很高的。另外,由于历史原因有的老土地证在证载用途上写的是综合用地,但没有具体说明具体是哪两种或两种以上的用途构成,出让合同可能也没有说明,若实际用途与评估设定用途不一致,也将导致评估价值不准确;还存在另外一种土地证,土地使用权类型上载明为出让,但没有土地的终止日期,出现这种情况多数是政