慈城新区湖西地块分析报告.doc

慈城新区湖西地块分析报告.doc慈城新区湖西地块概述
地块位置及周边现状
地块位于慈城新区中心湖西南角,中横河以东,由Ⅱ-A、Ⅱ-B两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让,但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100㎡,-,限高12-33米不等。
地块主要经济技术指标
编号
土地位置
土地面积(m2)
用途
容积率
建筑密度
出让年限(年)
Ⅱ-A
中心湖西南,中恒河以东
147400
居住用地
≤
≤30%
70年
Ⅱ-B
174700
居住用地
≤
≤30%
70年
其它主要规划要求:
建筑限高:每个地块都有各自限高要求,限高高度在12-33M不等;
配套要求:净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站;
套型配比:比照相关规定执行。
总体意见:
地块位于慈城新区,面积较大、项目操作上具有一定的规模性,今后这样大规模的纯住宅用地将很少推出,而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强,必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。
从经济测算来看,若楼面地价高于250万元/亩以上,则项目利润率将小于11%,可操作性将相应减少。
详细的地块概况及市场分析附后。
慈城新区湖西地块分析报告
一、地块概况
二、地块SWOT分析
三、慈城简介
四、竞争个案分析
五、土地市场分析
六、产品定位与价格预测
七、经济测算
一、地块概况
地块位置及周边现状
地块位于慈城新区中心湖西南角,中横河以东,由Ⅱ-A、Ⅱ-B两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让,但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100㎡,土地内有少数几间民房,基本为净地。
地块西面为私营工业城,工厂企业数量较多,存在一定污染。地块东北面中心湖处于建设中,规划面积420亩,为地块最大的亮点。地块北面为建成且今年9月即将招生的慈城中学。由于慈城新区目前基本均未开发,地块周边道路仍未贯通,区域内配套短期内仍将依靠老城区,周边土地后续推量也将较大。
-,限高12-33米不等,适建低密度别墅产品(沿中心湖)及小高层。
地块主要经济技术指标
编号
土地位置
土地面积(m2)
用途
容积率
建筑密度
出让年限(年)
Ⅱ-A
中心湖西南,中恒河以东
147400
居住用地
≤
≤30%
70年
Ⅱ-B
174700
居住用地
≤
≤30%
70年
其它主要规划要求:
建筑限高:每个地块都有各自限高要求,限高高度在12-33M不等;
配套要求:净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站;
套型配比:比照相关规定执行。
慈城新区湖西地块
二、地块SWOT分析
项目开发优势
地块本身较方正,且面积较大,便于地块的规划开发与建设。
地块东北面为新区在建的大型人工中心湖,景观环境得天独厚,给打造水景社区创造了条件。
地块综合容积率较低,可以打造高端产品,利于项目高端形象的确立。
项目开发劣势
,市区对该区域辐射度不高。
地块周边目前基本无生活配套设施,基本完善仍待较长时日。
地块西面为私营工业城,存在一定噪音及环境污染;
项目开发机会
杭州湾跨海大桥等项目的建成,将进一步奠定项目所在区域的城市门户地位,带来发展机遇。
目前地块所在区域楼盘供应量较少,市场机会点较好。
随着道路、轻轨、万达广场(宝庆寺地块)的不断落实,慈城板块将会逐渐融入中心城区,区域接受度将会提高。
项目开发威胁
目前整个区域尚在规划中,落实的进度还是未知数。
目前城市重点发展方向在东面,项目所在区域的接受度和认同感不高。
慈城区域内人口少,支撑力不足,吸引外来客群也缺乏足够的亮点。
三、慈城简介
行政区划:慈城镇地处浙江东部沿海宁绍平原,位于宁波市江北区西北部,东与镇海区相连,西与余姚市接壤,北与慈溪市相临,南隔余姚江与鄞州区相望。,下辖41个行政村,5个社区,人口6万,是宁波市15个中心城镇之一。
历史文化:慈城是我国江南地区保存最完整的古县城之一。这个有1200多年历史的地方文化底蕴深厚,历代人才辈出,自唐至清出过5名状元、519名进士,近现代又涌现周信芳、秦润卿、应昌期、谈家祯、冯骥才等大批名人名家。,除33处重点文保单位外,还汇集着大量古民居。
旅游资源:慈城借助江南第一古城的定位,冯(俞)宅、酒税务、符卿第、彩绘台门、宝善堂等明清古建筑、孔庙、县