海南房地产项目投资分析报告
一、说明:
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,在该地块兴建。。。。。。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司,主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。
项目面积参数表
表4-1
项目总占地(m2)
总建筑面积(m2)
沿街商业建筑(m2)
住宅面积(m2)
配套设施面积(m2)
地下停车场(m2)
二、项目开发成本费用的估算:
本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长,本案采用静态分析法进行估算,各项费用详见以下列表:(海大源服务项目:景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。)
(一)土地费用
表4-2
序号
项目
金额(万元)
备注
1
土地使用权出让金
2
征地费
3
拆迁安置补偿费
合计
(二)前期工程费估算表
表4-3
序号
项目
金额(万元)
取费标准(元/m2)
1
规划、设计、可研费
规划费
设计费
可研费
2
水文、地质勘察费
测绘费
勘探费
3
策划费
合计
(三)建安工程费
表4-4
序号
建安项目
总造价(万元)
单方造价(元/m2)
1
沿街商业建筑土建
670
2
农贸市场土建
670
3
西侧二层门面土建
480
4
地下车库
1700
5
水电设备
80
6
内部装修
合计
(四)基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价(元/m2)
总造价(万元)
基础设施(含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
(五)开发期税费估算表
表4-6
序号
项目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费
5
卫评费
6
环评费
7
墙改基金
12
8
绿化费
9
白蚁防治费
10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费
16
土地证工本费
17
施工许可证
合计
(六)不可预见费
表4-7
序号
项目
金额(万元)
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
(一)+(二)+(三)+(四)*3%
4
基础设施费
总计
(七)管理销售费用
表4-8
序号
项目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
15
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
25
9
管理费
16
合计
(八)投资与成本费用估算汇总表
表4-9
项目
金额(万元)
单方成本(元/m2)
占总投资比例(%)
土地费用
前期费用
建安费用
基础设施费
开发间税费
不可预见费
管理销售费
财务费
合计
三、投资计划与资金筹措:
本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表4-10
序号
项目
合计(万元)
前
中
后
1
开发投资
2
资金筹措
自有资金
借贷资金
预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元
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