房地产建设用地规划管理.doc

第三节房地产规划--建设用地规划管理

一、建设用地规划管理的概念
建设用规划管理,是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件,确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面,核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。
根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定,建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序,城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核,核发建设用地规划许可证。
建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地,即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地,与《城乡规划法》第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定:“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。
二、建设用地规划管理的任务
建设用地规划管理主要任务是:
,保障规划实施
,保护耕地,促进城乡统筹和协调发展
,提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益
,不断完善和深化城乡规划
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三、建设用地规划管理的审核内容
建设用地规划管理应当遵循《城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条和第四十二条、第四十三条的有关规定。根据法律规定,划分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目与以出让方式提供国有土地使用权的建设项目分别对待的审核内容。

对于划拨用地的规划审核内容,主要为:
(1)审核建设用地申请条件。经国家规定由有关部门批准、核准、备案的建设项目,建设单位应持申请建设用地规划许可证的各种文件、资料、图纸,包括批准、核准、备案文件,建设项目选址意见书、建设工程总平面设计方案,填写建设用地申请表,向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出用地申请,城乡规划主管部门应首先审查各种文件、资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求。
(2)提供规划条件。城乡规划主管部门受理建设用地申请后,应依据控制性详细规划对建设用地提出规划条件,包括土地使用规划性质、土地使用强度(包括建筑密度、建筑高度、容积率等)、基地的主要出入口、绿地比例以及紫线、蓝线、绿线、黄线的界限等,以供建设单位调整、修改和确定建设工程总平面没计方案。
(3)审核建设工程总平面。依据控制性详细规划所提供的规划条件,审核建设工程总平面,确定建设用范围、面积等,以便核发建设用地规划许可证。根据《城乡规划法》第三十七条的规定:“建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。”

对于出让地块的规划审核内容,主要为:
(1)提供规划条件。在国有土地使用权出让前,城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相关控制指标和要求,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。《城乡规划法》第三十九条规定:“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。”
(2)审核建设用地申请条件。签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。城乡规划主管部门应审查其各种条件、资料、图纸等是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求。同时,对国有土地使用权出让合同中规定的规划条件进行核验,是否符合城乡规划主管部门在地块出让前所提供的规划条件。
(3)审核建设工程总平面。根据经核验确认的国有土地使用权出让合同中所附的规划条件,审核建设用地的位置、面积及建设工程总平面图,确定建设用地范围,以便核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证之后,方可向有关部门申请办理土地权属证明。《城乡规划法》第三十九条规定:“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件。”
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四、建设用地规划管理的行政主体
根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定,建设