葫芦岛项目可行性报告.doc

珠江国际新城项目可行性研究报告
项目概况
(一)项目位置
该项目位于通州区城区东北部永顺镇,原规划用地为环保产业园区,距建国门20公里,距通州区政府4公里,规划范围西起龙旺庄路北段,东至新潮嘉园和疃里小区,北至规划潞苑北大街,南至旧京榆公路。南北方向长约2000米,东西方向南达长约为400米,北达长约为600米。
(二)用地现状
该区域南规划用地为欧亚环保产业园区,属工业建设用地。该项目规划方案未通过可行性论证,长期以来未能开发建设,现京东驾校占用该地大部分用地用于驾驶员培训。,,。
二、市场分析
(一)北京房地产市场现状分析
北京房地产业现状,
北京房地产业从90年代初,除经过95—97年的调整,基本上是上升发展的趋势,开发及销售规模逐年扩大。“九五”期间,北京市住宅建设投资占GDP的比例达到了13%左右。根据北京市统计局颁布的数字显示,,%;,%,这说明2000年北京市住宅市场需求旺盛,出现了供需两旺的繁荣景象。
从北京统计局今年1—7月份统计资料显示,目前北京房地产市场具有以下特点:
市场增长迅速,销售速度加快
截至7月底,,%,,%。
投资和开复工面积、土地购置和土地开发面积均有大幅增长
1—,%;,增速34%;,%,%。同时,土地购置面积和土地开发面积也有较大幅度增长,,。
经济适用房的建设和供应规模有所扩大
1至7月份,,增长18%,,%,,%,
商品住宅价格总体水平基本保持稳定
1至7月份,京城商品住宅平均售价为4716元/平方米,比上月下降56元,平均售价水平基本稳定。
2、北京未来住宅市场的需求特点与发展趋势
北京“十五”规划为京城房地产业带来了良好的发展前景
北京市近几年以来一直以扶持住宅产业为城市经济发展的支柱产业,并确定了北京“十五”期间房地产业发展目标,房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米,竣工面积达到1500万平方米,其中商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米,竣工1000万平方米。
北京人居住水平正在迅速提高,房地产需求进一步扩大。
北京市人口增长迅速及福利分房的停止,为北京房地产业带来巨大的发展空间。根据北京市国土资源和房屋管理局在“十五”期间北京市均增长9%比例,按满足北京城镇居民基本生活需求低限标准来测算,北京居民每年约需住房900多万平方米;按一定超前量测算,北京市城镇居民每年约需住房1200万平方米。
北京居民郊区化居住增长明显。北京市第五次人口普查