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论房地产企业财务风险的成因与规避措施
随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整,社会大众对商品住宅的需求不断增长,导致房地产开发不断升温,许多投资者都被房地产开发的较高投资回报率和发展前景所吸引,纷纷斥资进入房地产市场,以图投资收益最大化。而目前,受国内宏观调控政策和国际经济变动的双重影响,财务风险隐患已经成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。
一、房地产企业财务风险的含义与成因
(一)财务风险的含义
广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。在企业财务活动的组织和管理过程中,某一方面或某个环节的问题,都可能促使这种风险转变为损失,导致企业盈利能力和偿债能力降低。这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险,外延广泛,包括了所有财务活动的各种不确定性因素。
狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。这种观点认为,财务风险与负债经营相关,主要是因偿还到期债务而引起的。这种观点从财务的中心出发来界定财务风险,认为财务风险来源于企业负债融资。
(二)房地产企业财务风险的成因
作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长,不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大。如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和人民生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于该城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一系列新的融资方式被广泛地采用,房地产企业资金来源日趋多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。房地产企业融资方式越复杂、资金成本控制越困难