明道地产2011年3月19日宁波北仑长江路地块项目定位.ppt

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北仑长江路地块项目定位

目录
壹、未来趋势预判
贰、区域市场分析
叁、项目定位
肆、附加值提升建议
问题一:我们处于什么样的宏观环境下?未来市场趋势如何?
Part 1
未来趋势预判
政策因素
时事因素
市场表现
趋势判断
政策因素
主要条款
关键内容
点评
1、控制房价
加强新建住房价格的管理和对房价的监测,合理控制房价。
明确房价控制目标
2、住房保障
加强住房保障建设及旧住宅的改造力度,今年新建70万平方米,其中廉租房60万方。
扩大保障性住房覆盖范围。
3、全额征税
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税。
加大房产交易成本,抑制投机
4、二套房首付6成
二套房的家庭,首付款比例不低于60%,。
二套房首付比例再度上调10%
5、土地双限
加大保障性住房及危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。
确保保障房建设用地
6、全面限购
1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家庭,限购1套住房(含新建商品房和二手房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
限购令更加严厉
7、约谈机制
目标未完成的县(市)区政府,有关部门根据规定对相关负责人进行约谈和问责。
问责机制从市政府落到下辖县市区政府
8、舆论引导
加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。
舆论引导住房合理消费
宁波“限购令”升级为“禁购令”
宁波新国八条
政策因素
CPI高居不下,银根持续紧缩
%,CPI指数依然居高不下;
3月18日央行宣布,,可直接冻结4000亿资金,存款准备金率达20%,达历史最高位。
历史最高位
时事因素
“”日本地震
中对日出口扩大
经济替代竞争
大地震发生后,日本的一些产业的产能会在一定时期内无法重启。因此,在日本的产能恢复之前,对于与其有一定竞争关系的中国企业,可能会订单增加,以填补其留下的空缺。
灾后重建的工作,致日本的内需会扩大,相应中国对日的出口也将扩大。尤其是日本的灾后重建,对于中低端的钢材和建材等产品的需求将大幅度上升,而这些产业正是中国的强项。
促进中国出口经济
日本是中国的重要的汽车和高档电子消费品的出口国,日本大地震,会使得这部分产品的消费者买不到货,或者是由于供应减少而需要支付高价。
大地震发生后,在海外的资金回流日本,以及受到避险情绪的影响,所以导致日元快速升值。大地震发生后,日元兑美元已经升值约3%,兑其他非美货币也大幅度升值,其中兑人民币也再次破“8”。
尚未出台.
影响面
支持面
日元汇率的升值,也会导致中国从日本进口的商品“变贵”
促进中国企业带来发展机遇
经济替代竞争
应对措施
可能将间接推升中
汇率影响
日本地震通过对进出口的影响可能间接推高中国CPI指数
市场表现
市场出现波动,成交量降至“冰点”
受政策影响明显,近期成交量迅速下滑,近周成交量下滑至200套以内。
市场表现
价格坚挺,但近期受禁购影响出现短暂下滑
受政策影响近期楼市表现为“刚需托市”,高端楼盘成交量下降导致成交价格出现不同程度下滑。