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自动估值模型及其监管关注
提要:自动估值模型(AVMs)是通过数学计算产生的评估手段,是一种建立在统计理论基础上的计算机程序,主要用于使用房地产信息来对某种特定物业的估价。目前,监管部门正在关注、研究并准备针对该模型的弱点提出指引政策。在国际上该模型已被广泛
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使用了五年,使用者评价是积极的,AVMs已经被视为是一种先进、科学的风险管理模型。我们sSBbWw银行业人士在学习一个新的管理模式、开发一个新产品、制定一个新政策时,首先要从监管的角度认识监管规定和监管的看法。因为8 Tt t 8. com符合和遵循监管要求
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,满足的最基本要素。监管要求
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所包括www .ddd tt. com的已经不仅是像《商业银行法》这样的法律、规则和标准,也不应该只有法律和政府规章,还应包括www .ddd tt. com立法者和监督人颁布的主要法规、法条和指引、市场公约、行业协会制定的行为守则以及适用于银行内部员工的内部行为守则。
今天的金融业,商业银行的管理模式在变化、管理方法在创新、科技含量在增加. com,监管者对这些动向的关注也在深入。日前,时,一份内部刊物《监管文摘》(Supervisions Digest)中有一篇文章介绍了目前在美各商业银行和住房信贷机构使用频繁的一个比较新的模型——自动估值模型(Automated Valuation Models-AVMs)以及对这种模型的监管建议,读后感到很受启发。
一、AVMs及AVMs的优缺点
自动估值模型(AVMs)是通过数学计算产生的评估手段,是一种建立在统计理论基础上的计算机程序,主要用于使用房地产信息(如物业特征、市场人口统计、物业税费率表、销售价格趋势和地区趋势等)来对某种特定物业的估价。AVMs主要用于理顺传统物业评估过程,是按揭贷款安排过程中的主要组成部分。
优点:相比
传统的房地产评估手段而言,AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客观的优点。这不是说尽职的、技术高超的鉴定者缺乏一致性和客观性。但是dddTt一个AVM能够SSBBww显著地节省估价的时间并减少与传统评估过程有关的成本。
缺点:主要有三个:首先,它们使用数据的精确性、综合性和时效性。其次,AVMs不能用来决定物业的物理状态www .ddd Tt. com和相关的市场表现。第三,AVMs永远不能把一个经验丰富的评估师的知识与判断具体化。
所以8ttt8,AVMs适用于一个有相对数据,物业所处地区相对业的情况8 tt t 8. com和市场表现相对境。当数据不足够、地域环境复杂
且物业与平均状况和市场表现有显著差距时,AVMs作用就发挥不出来。
因此. com,最关键的是AVMs的使用者能设计一个合适的使用和执行策略,以便判断贷款的整体信贷风险,并能反映出所使用AVMs的特殊优缺点,特别是物业数据能够SSBBww支持这些产品。
二、AVMs的种类
AVMs有三种主要类型:指数模型、偏好模型和混合模型。简介如下:
指数模型,也叫价格指数模型,只需提供销售数据,物业特征。采用“重复销售”的回归分析,一个先前的“价格点”来启动运行。这些模型可靠性令人怀疑,因为8 Tt t 8. com它们定了众多的假设条件,却没有提供依据。例如,假设物业的特征自