房地产市场调查.ppt

第一节房地产市场概述
第二节房地产市场调查
第三节房地产市场预测
第五章房地产市场调查与预测
第一节房地产市场概述
狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所,如房地产交易所;广义的房地产市场则是指房地产交易的总合或房地产流通过程中所有交换关系的总合。
一、房地产市场的涵义
二、房地产市场细分
1、按地域细分
2、按房地产用途细分
居住物业市场
商业物业市场
工业物业市场
特殊物业市场
土地市场
3、按存量增量细分
通常将房地产市场划分为三级市场:一级市场(土地使用权出让市场);二级市场(土地转让、新建商品房租售市场);三级市场(存量房地产交易市场)
按照增存量的方式,将土地划分为一级土地市场和二级土地市场,将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)
三、房地产市场指标
1、供给指标
存量:指报告期期末已占用和空置的物业空间总量,单位为建筑面积或套数;在数值上,报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量;可按物业类型分别统计。
新竣工量:指报告期内新竣工房屋的数量
灭失量:指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。
空置量:指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
空置率:指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例
可供租售量:指报告期可供销售或出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量
房屋施工面积:指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
房屋新开工面积:是指在报告期内新开工建设的房屋面积,不包括上期跨入报告期内继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。
平均建设周期:指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上,平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积
竣工房屋价值:在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
2、需求指标
国内生产总值(GDP)
人口数、城市家庭人口
就业人口数量、就业分布、城镇登记失业率
城市家庭可支配收入水平、城市家庭总支出
房屋空间使用数量
商品零售价格指数
城市居民消费价格指数(Urban Consumer
Price Index)
3、市场交易指标
销售量、出租量、房地产价格、房地产租金
吸纳量:指报告期内销售和出租房屋的数量和
吸纳率:指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例
吸纳周期:指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算,同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需花费的时间。
预售面积:指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订销售合同的正在建设的商品房屋面积。
房地产价格指数:是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括房屋零售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
四、房地产市场中的泡沫与过热
(一)房地产泡沫及成因
1、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。