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十年风雨备受冷落
9月中旬,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)正式对外发布,这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。但因为《意见》明确提出“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,而引起激烈的争议,以至于在中秋节前后,民政部官员出面进行解释与澄清,对民间的不满与焦虑情绪进行抚慰和疏导。
养老双轨制改革的举步维艰、养老金巨大的缺口、退休年龄延迟的传言,无一不刺激着人们的神经。所以,当“以房养老”正式提出后,有人感觉这是政府在推卸责任;而且,对“以房养老”这款原本就不太熟悉的金融产品,也有人担心这是不是在算计百姓的房子。
带着这些疑问,我们将从10年前“以房养老”在国内的问世开始,来揭开这款金融产品的面纱,呈现其真实面目。
据有关报道,“以房养老”的具体操作办法和实施计划,有望在2014年一季度出台。其实,目前社会上依靠房子养老的也大有人在,但一般是通过出租获得租金等形式。而国务院《意见》里提及的“以房养老”,指的是“反向抵押”。
所谓“反向抵押”,即房屋的产权拥有者,把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估房主的年龄、生命期望值、房产现在的价值,以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的养老金。房主可以继续在房子里住,一直延续到去世。当房主去世后,其房产将会被出售,所得收入用来偿还贷款本息,其升值部分归银行、保险公司等金融机构所有。该贷款方式因为与传统买房时的按揭贷款相反,所以被称为
“倒按揭”,又被称为“反向抵押”。
说起这种“倒按揭”形式在国内的出现,就不得不提到一个人――孟晓苏,现任中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席。孟晓苏曾是1998年房改课题组组长,保障房建设最早提议人之一,也是国内“以房养老”的首倡者。
2003年3月,孟晓苏给刚当选总理不久的温家宝呈递了一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿,并得到批示。在推动产品入市受阻后,2006年,孟晓苏牵头创办幸福人寿保险,致力于开发“住房反向抵押养老保险”,但直到今天幸福人寿的主要保险业务中,仍然看不到“以房养老”的身影。与此同时,南京、上海等地零星启动试点,却也成绩惨淡:南京试水搁浅,上海6年6例……
“以房养老”从提出到局部试点,如今恰好走过了十个年头。总结这十年中受冷落的原因,大致有以下几点:
(1)银行、保险等金融机构为规避市场风险,设置门槛过高。如房主须年满55岁,所能得到的累计贷款总额,最高不超过所抵押住房评估价值的60%,且每月实际支付的养老金额不超过2万元等。
(2)设计过于简单,10年左右的贷款期限,难以满足老年人的需求。记者在北京采访当地居民时,就有人表示:“贷款期限只有10年,可老人一般不止再活10年,那10年以后我们怎么办?”
(3)产权限制的问题。2007年出台的《物权法》已经规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”那么,70年产权到期后,抵押房屋续期需要多少费用,也是一个巨大的未知风险