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浅议房屋租赁合同纠纷
【摘要】随着丽江经济的发展,越来越多的外来人口涌入丽江。租房成为平常且频繁的事情,随之而来的是丽江房地产市场的迅速发展,同时也带来了许多有关买房、租房的合同纠纷。现笔者以丽江市古城区为例,浅议房屋租赁合同背后所隐藏的种种纠纷。
【关键词】丽江市古城区;房屋租赁;合同纠纷
随着丽江经济的发展,越来越多的外来人口涌入丽江。租房成为平常且频繁的事情,随之而来的是丽江房地产市场的迅速发展,同时也带来了许多有关租房的合同纠纷。
丽江是一个著名的旅游城市,外来人口众多。这些外来人口来丽江进行经营活动,由此可知,丽江房屋租赁主要有以下两种情形:一是租用铺面做生意,二是租用庭院以经营客栈。
总体来看,丽江古城区的房屋租赁并不复杂,但由于市场的升温,出租方和承租方之间就租金的涨浮和违约金的支付方面发生争议的比比皆是。最初,丽江的房价并不高,所以房屋的租金也比较低。据笔者调查:XX年以前,在古城中租用15平米左右的铺面每年租金只需1万多元,租用庭院的租金为3万元/年,在新城中租用铺面的租金平均5000元/年,租用庭院的租金每年为8500元左右。而近几年,特别是从XX年起,古城中租用面积为15平米的铺面平均8万元/年,庭院租金每年近10万元,在新城中,租用铺面的租金每年为2万元左右,租用庭院的租金每年平均为8万元。由于原先租金较低,出租方和承租方签订的租赁合同年限较长,一般为15年至20年。后来,随着市场的发展,出租方大多会认为原来所定的租金太低,欲随市场情况上涨租金,而承租方不同意上涨租金。由此,双方发生纠纷诉至法院。
笔者从丽江市中级人民法院民事审判二庭获得的数据显示:XX年,丽江市中级人民法院民事审判二庭受理的一审案件37件,关于房屋租赁合同纠纷的0件,二审案件126件,关于房屋租赁合同纠纷的13件。XX年,丽江市中级人民法院民事审判庭二庭受理一审案件41件,关于房屋租赁合同纠纷案件17件,受理二审案件140件,关于房屋租赁合同纠纷的33件。XX年至7月止,丽江市中级人民法院民事审判庭二庭受理一审案件29件,关于房屋租赁合同纠纷案件13件,受理二审案件71件,房屋租赁合同纠纷案件39件。
同时,丽江市下辖一区四县,分别是:古城区、玉龙县、永胜县、华坪县、宁蒗县。笔者从丽江市中级人民法院民事审判二庭获得数据:XX年丽江中院民二庭受理的二审案件中,有关古城区房屋租赁合同纠纷的案件有9件,永胜县1件,华坪县3件,宁蒗县0件,玉龙县0件。XX年丽江中院民二庭受理的二审案件中,有关古城区房屋租赁合纠纷的案件有18件,永胜县4件,华坪县7件,宁蒗县2件,玉龙县1件。XX年7月止,丽江中院民二庭受理的二审案件中,有关古城区房屋租赁合纠纷的案件有21件,永胜县6件,华坪县7件,宁蒗县3件,玉龙县2件。具体图表数据如下图:
从上列图表,我们可以看出房屋租赁合同纠纷案件在全市范围内都具有一定的影响力。特别在古城区所占比重最多。之所以会出现此种情况,我认为主要有以下几方面的原因:
第一、由于房屋租赁市场的升温,致使出租方的可得利益增多,但由于出租方和承租方原先签的租赁合同租金较低,租期较长。而出租方在利益的驱使下为了谋取更多的利益,从而做出种种不诚信的违约行为,欲使其与承租方的租赁合同趋于无效,从而重新签订租赁合同,以此来增加租金,